房地产市场低迷 “救市”需调控

      导读：房地产市场低迷 “救市”需调控，现有的救市政策无力托起在地方经济结构中独大的房地产市场。未来数月，市场低迷的态势难有根本改变。

      对一些地方政府来说，房地产市场的问题似乎已经从“救不救”演变成了“如何救”。中国证券报记者了解到，在一些地方政府明确发文“救市”的同时，还有地方政府并未发文，但以窗口指导的形式对市场进行调整。“救市”既有明修栈道，又有暗度陈仓。

      分析人士认为，现有的救市政策无力托起在地方经济结构中独大的房地产市场。未来数月，市场低迷的态势难有根本改变。即便如此，未来仍可能有更多城市加入“救市”大军。分类调控、新型城镇化或是地方政府考量的重要政策因素。在楼市调控方面，地方政府无疑被赋予了更多权限和更大空间，但这种调整腾挪仍需在“红线”之内。在坚守底线的前提下，未来地方政府的自我调整可能成为常态。

暗中“救市”恐非个案

      自广西南宁公开推出一系列措施、打响“救市”第一枪以来，不断有城市加入“救市”行列。据新华网报道称，5月7日江苏常州天宁区召集开发商会议，搜集开发商意见，酝酿具体救市政策。上述会议中，有关部门工作人员提到，针对目前常州高库存的现状，计划停建安置房，转而向拆迁户补贴购房款，鼓励居民购买商品房。希望各房企项目楼盘可以提供部分定向房源用于拆迁户申请购买，并给予一定优惠。

      尽管并未公布具体的优惠细节，但对于市场供应严重过剩、被称为“鬼城”的常州来说，“救市”似乎已成为政府部门明确发出的信号。

      至此，全国已有6个城市传出有调整楼市政策的意向，甚至正式发布了相关文件。除常州外，江苏无锡、天津滨海新区、广西南宁、安徽铜陵和浙江宁波均在此前传出“救市”的消息。

      值得注意的是，被称作首个“裸奔救市”的安徽铜陵，已悄然将相关文件《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》从网站上撤下。铜陵市政府部门的相关人士向中国证券报记者表示，尚不清楚撤除的原因，但文件已经下发，有关职能部门已在执行。

      记者还了解到，此前曾广为流传、并引起市场关注的福建版救市政策“闽十条”，虽未以红头文件的形式发布，但当地政府部门已将其视为窗口指导文件，其措施也正在执行中。

      “除了明确发文或表态之外，还有不少城市的在‘暗中’悄悄救市。”福建省房地产界一位资深人士表示，早在今年3月，福建部分城市的政府部门就已知会开发商，强调政策松绑的可能。

      接受记者采访的专家也表示，公开救市的城市只是“冰山一角”，某些条款尺度可能较大，不便公开发文。以北京周边的燕郊为例，该地区实施限购政策已久，但购房者仍然能够以万元左右的代价获取购房资格，这在当地已是“公开的秘密”。

市场预期无力扭转

      尽管“救市”行为颇受社会关注，但从近几日的市场反应来看，相关地区的楼市并无出现明显好转迹象。“因为二三线城市的户籍政策相对比较松，限购政策对市场的影响有限。所以，即使以松绑限购的方式来救市，其作用也十分有限。”北京中原地产首席分析师表示。

      与逐渐崩塌的市场信心相比，当前的“救市”手段显得颇为无力。某大型上市房企负责人向中国证券报记者表示，从供应端来看，外资逐渐撤出楼市，大型房企收缩战线，中小企业谋求转型；从需求端来看，观望情绪已经形成。这种情绪已成为市场主流，短期内很难改变。

      形成上述判断的依据，在于整体市场供需形势的变化。分析人士认为，经过多年的房地产投资高速增长，当前整体市场的供求关系已趋于平衡，部分区域甚至出现供大于求的现象。

      在这种背景下，高成交量很难维持，因为自住和改善需求相对有限，而投资投机需求既被政策挤压，又对市场缺乏信心。根据上海易居房地产研究院的监测，今年4月，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少21.0%。“五一”期间，楼市更是遭遇冰点。

     “越是出手救市的城市，越证明其房地产市场有问题，我们不会关注这部分城市。”上述负责人表示，局部的救市手段并不会挽救投资者的信心。

      记者采访的多数房地产开发企业对市场的不确定性持有谨慎态度。今年房企的区域战略布局普遍较为保守，且更愿意坚守作为市场风险避风港的一线城市，而非出手救市的三四线城市。

      房地产市场已经出现趋势性调整，除非再次出台类似2009年的“四万亿”投资政策，否则地方政府的行为最多只能带来短期利好，而不能改变房地产市场的调整趋势。

楼市调控仍存“红线”

      “救市”是房地产市场的老话题。但与2011年下半年不同，如今多数城市的救市动作似乎已顺利“闯关”。

      对于此轮地方政府“救市”背后的个中原因，有分析人士指出，当前的政策环境与2011年时有明显不同。地方政府之所以能够大胆出手“救市”，不仅仅是出于缓解地方财政压力的考量，还在于当前的政策环境，赋予了地方政府更大操作的空间。该人士表示，这种“救市举措”或许有两个重要的政策因素值得关注：

      第一，“分类调控”的原则。分类调控意指针对不同地区的市场差异，允许各地进行有针对性的调整，不搞“一刀切”。住建部副部长仇保兴曾在今年的“两会”期间表示，地方政府能够自行调控的，就不要由中央政府来调控。

      第二，新型城镇化的大局。在推进新型城镇化的过程中，广大中小城市的房地产业将迎来广阔的发展空间。按照十八届三中全会报告的提法，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。小城市在城镇化过程中发挥的作用有待挖掘，激活房地产市场也可为中小城市聚集人口提供条件。

      事实上，多数业内专家更倾向于管住地方政府的救市之手，而让房地产市场自发调整。有观点认为，启动大手笔的救市行动，会继续助长土地财政和房地产独大的局面，不利于地方经济长远发展。因此，分析人士普遍预期，尽管给予了地方政府一定的自主调整空间，但中央政府仍会设置“红线”，从全局高度掌控楼市调控政策的大方向，对尺度过大的救市行为进行约束。

      中国房地产研究会副会长认为，在这种约束下，何时救？怎样救？正在考验地方政府的执政智慧。对于破题之道，他表示，一是矫正既有政策缺失，改变过去一些简单粗放的做法，但也要防止矫枉过正；二是把握政策调整的尺度和力度，不触碰政策红线与底线，即主要在短期政策上做加减文章，不触及长效与常态化政策；三是先行一步提前兑现户籍制度改革等政策。

      另有专家指出，已有的“救市”举动可能会受到跟风模仿，但并不会转移至市场供需形势仍相对严峻的一线城市。借助行政手段对一线城市楼市进行约束，仍然是未来的政策方向，也是一道不可逾越的“防火墙”。