2014年全国房价收入比调查与分析

        导读：2014年全国房价收入比调查与分析。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

        从住宅自住需求层面分析，只有与居民收入水平和支付能力相适应的房价，才是合理的房价水平。这正是所谓的房价收入比的概念。由于我国幅员辽阔、各地发展程度不一，为了更好地衡量房价合理程度，有必要对全国30个省（市、自治区）房价收入比的情况作一个横向比较。
　　一、房价收入比的计算方法和衡量标准
　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。 由于统计口径的不同，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不大。根据我国的实际情况，按照国家统计局相关数据进行整理计算和跟踪比较，我们认为全国城镇房价收入比保持在6-7属合理区间。
　　二、全国总体房价收入比
　　根据国家统计局口径的数据，2013年，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；新建商品住宅价格增长为7.7%（包含有可售型保障房和棚改房）,2008-2013年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%。2009年以来，房价收入比持续回落，接近6-7的合理区间，仍略偏高。

　　三、全国30个省（市、自治区）房价收入比
　　本文选取全国30个省、直辖市、自治区（不含西藏）作为研究对象，并依据国家统计局标准，划分为东部、中部、西部地区。其中，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆11个省（市、自治区）。
　　（一）全国30个省（市、自治区）房价收入比分化严重，东部沿海遥遥领先
　　2013年，全国30个省、市、自治区商品住宅房价收入比分化依然明显，最高的北京市高达14.5，而最低的内蒙古仅5.0。整体上看，北京、海南、上海、浙江和福建5个省市房价收入比较高（超过9），海南作为全国重点旅游省份,房价收入比仅次于北京，其余为东部沿海城市。同时，天津和广东房价收入比也高于全国水平，均为8.4。此外，全国23个省份（自治区）房价收入比低于全国平均水平，包括11个西部省（自治区）、8个中部省份和4个东部省份。
　　总体上看，2013年，全国30个省、直辖市、自治区房价收入比呈东、中、西梯度递减的态势，且东部地区与中西部地区差距较悬殊。东部地区房价偏高，部分省份的核心城市人口聚集能力强，吸引了大量的有购买力的购房者，推动房价快速上涨，而这部分人的收入并不全部来源于东部地区，进一步推高了东部地区房价收入比，这在区域发展不平衡的阶段属于正常现象。 东部地区商品住宅的房价收入比较高，但省份间差异较大，尽管排名前六位的均为东部省份，但仍有河北、江苏、辽宁和山东在全国平均水平以下。中西部地区省份间分化则相对不明显。

　　2013年超一半省（市、自治区）出现商品住宅房价收入比上升，比例明显高于2012，反映出2013年房地产市场热度高于2012 年。全国涨幅前五位的省份分别为黑龙江、上海、山西、河北和江西，涨幅后五位分别为贵州、四川、福建、浙江和陕西。

　　值得注意的是，2013 年30 个省（市、自治区）中商品住宅销售均价同比涨幅均为正值，房价收入比上升表示商品住宅销售均价的增长速度快于城镇人均可支配收入的增长速度，同时房价收入比下降表示商品住宅销售均价的增长速度慢于城镇人均可支配收入的增长速度。

　　（二）东部地区房价收入比超半数下降，区域差异大
　　2013年，东部地区11 个省（市）中，北京、海南、上海、浙江、福建、天津、广东房价收入比较高，河北、辽宁、江苏、山东房价收入比相对较低，房价收入比排名和商品住宅销售均价排名略有不同，受城市人均可支配收入差异影响大，如海南省住宅均价排名第四位，由于城镇人均可支配收入相对较低，房价收入比排名升至第二位。
　　相比2012 年，超半数省（市）房价收入比下降，包括浙江、福建、天津、江苏、辽宁和山东，主要源于商品住宅销售均价涨幅较小。而北京、上海、海南、广东、河北房价收入均上涨，除北京外，四个省市商品住宅均价涨幅均在10%以上。
　　（三）中部地区仅湖北房价收入比回落，区域差距小
　　2013 年，中部地区8 个省份中，除黑龙江与全国平均水平持平外，其余6个省份房价收入比均在全国平均水平以下。从商品住宅销售均价来看，中部地区省份均在全国平均水平以下，但各省之间差距较小。
　　从历年走势看，除安徽、江西两省房价收入比有明显上涨外，中部地区各省份房价收入比总体上涨幅不大。2013 年，中部各省房价收入比仅湖北略有下降，这与其商品住宅销售均价涨幅较小有关。
　　（四）西部地区六成以上房价收入比持平或下降
　　2013 年，西部地区11 个省（市、自治区）中，仅四川房价收入比与全国平均水平持平，其余均低于全国平均水平。从商品住宅销售均价来看，西部地区均在全国平均水平以下，各地之间差距相对较大，重庆、四川、陕西商品住宅销售均价相对较高，甘肃、贵州、内蒙古较低。
　　从2001-2013 年西部地区房价收入比的走势来看，重庆、四川房价收入比上涨较快，其余省份变化不大，主要源于其商品住宅销售均价增幅较大；云南、宁夏房价收入比整体有下降趋势，主要源于其城镇人均可支配收入涨幅大于商品住宅增幅。
　　相比2012 年，2013 年西部地区的四川、青海、贵州和陕西房价收入比下降，主要因为商品住宅销售均价的低增长，其余7 个省（市、自治区）房价收入比持平或上升。
　　四、2014年房价收入比整体将回落
　　进入2014年，多地楼市促销，引爆市场舆论，改变市场预期，看跌情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢，2014年房地产市场将“退烧”，全国房价涨幅已持续收窄，数据显示，一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%，销售资金回笼和企业回款骤降,2014年全国楼市高位震荡并逐步降温大局已定。 2014年我国经济存在一定下行风险，城镇居民人均可支配收入增幅有可能下滑。但从主要影响因素来看，2014年房价收入比将受房价降温影响整体有所回落。