近期房地产行业发展环境分析

　　导读：近期房地产行业发展环境分析。销售端依然表现非常疲弱。1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。住宅销售面积的下降已经高达8.6%，但这依然不是历史上最大的降幅。

　　1、投资口径依然表现非常疲弱。特别是先行指标商品房新开工增速，虽然增速下降有一定幅度的收窄，但是负增长的幅度依然非常大。同时，1-4月累计的房地产开发投资同比名义增速已经开始较1-3月的房地产开发投资有所下降。我们预计在二季度，房地产开发投资增速依然会呈现下降的态势。投资萎靡将迫使管理层对房地产投资下滑做出应对，而各地方政府也将面临经济增速下降的问题。此前我们曾经反复强调过的时间点，如果房地产政策迟于5月中旬至6月中旬的时间段，此后即使出台政策未来对于整体的投资水平拉动意义恐怕不大。所以政策方面，5月中旬至6月中旬将是房地产政策的动荡期。

　　2、销售端依然表现非常疲弱。1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。住宅销售面积的下降已经高达8.6%，但这依然不是历史上最大的降幅。主要原因我们也曾经强调过，需求出现问题是市场调整的主要原因。主要来源于，其一，房价过高；其二，前期消耗过大；第三，房贷支持不足。而从未来看，前两个负面因素暂时还不能够消除，因此在四季度到来之前，市场很难企稳回升。从区域分布看，符合我们此前给出的区域策略，关注中部地区是弱市中的较优选择。

　　3、库存面积并没有显著增加，这和我们此前的判断基本一致，主要原因在于开发企业开工施工意愿降低。4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。

　　4、从开发企业的资金来源看，国内开发企业贷款还保持着一定幅度的增长。但其他口径的诸如信托、利用外资、个人按金和定金都有一定幅度的下降。我们认为，随着开发意愿的降低，未来的开发企业到位资金有可能进一步收窄，但收窄的幅度将非常有限。

　　5月11日，国家统计局公布4月国民经济主要指标数据，数据表示，今年1-4月，房地产开发投资增长较快，今年前4个月，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中住宅投资9497亿元，增长38.6%。

　　截至4月底，全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%；房屋竣工面积17127万平方米，增长14.0%，其中，住宅竣工面积13685万平方米，增长13.8%。 今年1-4月，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。 而房企1-4月本年资金来源为5362亿元，同比增长17.4%。 其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。