2014年中国房企运营陷进退两难局面 银行放贷收紧雪上加霜

        导读：2014年中国房企运营陷进退两难局面 银行放贷收紧雪上加霜。上海易居房地产研究院刚刚对外发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》也特别指出，目前全国房企的资金面已跳升至“紧张”状态，未来一年的状况不容乐观。

        4月29日，银监会在2014年第一季度经济金融形势分析会上强调，接下来银行业要加强精细化管理，进一步严防房地产领域信贷风险。再加上今年以来各类融资渠道紧缩，多数项目销售回款困难，导致绝大多数房企眼前仍然难以打开资金紧张的困局。

　　上海易居房地产研究院刚刚对外发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》也特别指出，目前全国房企的资金面已跳升至“紧张”状态，未来一年的状况不容乐观。

　　“从2014年一季度情况来看，全国房企资金状况变化很大，综合指标由‘偏松’直接跌入‘紧张’，资金形势堪比2011年，房企面临的压力相比之前显著加大。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉接受采访时说。

进退两难

　　今年以来，虽然市场上早已悄然掀起打折促销潮，但从上海易居房地产研究院监测数据来看：一季度，30个典型城市商品住宅成交面积为3854万平方米，环比减少33.8%，同比减少25.0%，成交量复苏态势弱于预期。

　　市场低迷的现状也同样包括形势向来较好的一线城市。中原地产的统计数据显示，今年前4个月，北京市纯商品房成交金额为501.9亿元，与去年同期的810.5亿元相比骤降61.47%。

　　广东省房地产行业协会近期发布的“一季度广东房地产市场分析报告”显示：当前广东省房企整体资金状况明显不如去年充裕，普遍面临到位资金增速下滑，资金回笼压力增大的问题。

　　与房企销售回款困难形成鲜明对比的，则是一季度土地市场呈现出亢奋态势。据上海易居房地产研究院监测，今年一季度，10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与去年同期相比增长83.1%，较2012年同期更是大增375.4%。其中一线城市土地出让金收入为1754.1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。

　　“自去年以来，许多房企大举拿地，有些企业购地支付同比增长幅度甚至达到200%以上。加之土地溢价率高，各地地王频出，造成买地耗资较高。”业内人士分析，这两大因素直接造成今年以来多数房企存货和负债额的快速上涨。

　　事实的确如此，据观察，截至4月底，已经正式发布第一季度业绩报告的126家房企负债合计达2.31万亿元，较去年同期的增长25.07%；存货合计也高达2.01万亿元，较去年同期上涨26.17%。

　　一方面是销售资金回笼慢，另一方面是拿地成本高，令很多房企进退两难。据统计，上述已经发布第一季度业绩报告的126家房企中，净利润出现同比下滑的企业达到77家，下滑幅度超过100%的有22家。更值得关注的是，万科和招商等标杆房企也在净利润下滑企业之列。

雪上加霜

　　两难的局面下，银行持续收紧房贷可谓是雪上加霜。按照上述银监会会议要求，接下来，银行业将继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。

　　2月份，兴业银行暂停向房地产开发商发放贷款，随后部分银行取消贷款利率优惠。据有关统计，截至3月末，全国执行首套房贷利率优惠的城市仅有16个，其中仅北京有8.8折利率优惠，执行9折利率优惠的城市为11个，9.5折利率的城市4个，其他城市基本提至基准利率或更高，首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。

　　“目前房企资金来源明显趋紧，未来资金状况改善困难重重，其走势已开启另一段冰冻期。”郑红玉介绍称，一季度全国房企资金到位增速明显放缓，由去年同比增幅26.5%降至6.6%。

　　其中，利用外资、其他资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%，9.6%。相比2013年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7、66.7、11.7和30.8个百分点。

　　除此之外，全国房企海外融资规模也出现了紧急刹车。中原地产首席分析师张大伟表示，从环比数据来看，4月份以来中国房企海外融资额仅14.74亿美元，不到3月份的一半，环比骤降56%。“随着QE已经逐渐开始退出，房企另一扇融资大门将逐渐关闭，预计2014年房企的资金压力将因此进一步提升。”

　　一位中小型房企负责人表示，相比上市房企而言，目前中小房企融资压力更大，融资环境更不宽松。“所以我们暂时根本不会轻易去拿地。”

“虽然目前存在地方政府救市的可能性，但如果信贷不明显宽松，全国房企的整体资金状况从长期来看，依旧难以改善。”张大伟表示。
         行业分析报告《中国房地产中介市场产销调研与投资前景评估报告（2013-2017）》