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我国养老地产市场无序化发展

  导读:我国养老地产市场无序化发展。但目前国内一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上,加上一些无障碍设施,配有医疗机构等,养老住区开发仍存在重硬件、轻软件,重设施、轻服务的倾向。

  基于“银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级,去年以来,地产商和投资机构纷纷投身养老地产。然而,资金、标准、医疗、观念等障碍,让看似欣欣向荣的养老地产陷入发展困境。突破瓶颈、步入正轨、探索可复制推广的商业模式……养老地产健康发展“前路漫漫”。

  投身养老地产

  当前,我国正加速步入老龄化社会,对“适老化”住宅和养老住区的需求将在未来几年大增。全国房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜说,养老产业是我国未来经济支柱产业,养老住区作为养老产业重要的资源整合平台、运营服务平台与资本运作平台,是房地产企业进军养老产业的主要目标。

  目前,房地产市场处于增速换挡期、结构调整期和政策完善期,在转型过程中,不少开发企业主动或被动进入养老地产行业。

  当前,主要有“四路”企业进入养老住区,即地产商主导的养老住区、大型国企主导的养老住区、金融机构主导的养老住区和运营机构主导的养老住区。

  不过,目前我国养老住区发展尚处于起步阶段,真正成规模、成熟、可复制的引领模式还在探索中,经营状况并不理想,很多企业靠其他业务来支撑养老服务项目的运行。

  养老住区不是传统意义的房地产开发,但目前国内一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上,加上一些无障碍设施,配有医疗机构等,养老住区开发仍存在重硬件、轻软件,重设施、轻服务的倾向。

  与其他房地产开发不同的是,养老住区必须考虑配套设施、养老服务等问题,老龄经济更多卖的是服务而不是房子。

  背后难掩尴尬

  现有的养老地产项目多数处于亏损或微利状态。业内人士认为,目前,我国养老住区开发存在五个方面的问题。

  一是项目规模过大,产品缺乏细分。一些地区,动辄斥资数十亿元,建设占地上千亩,甚至上万亩的超大型养老社区,这并不符合养老需求。

  二是市场定位不准,盈利模式不清,深陷长期投资与短期回报之困。养老地产高投入、周期长、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。这就要求养老地产商具有雄厚的资本实力,一般民间资本则很难进入或持久经营。

  三是规划设计能力有待提高。张雪舟说,目前,国内不少开发养老地产的机构对老年需求了解不够,致使功能配置不明确。此外,对于老年服务模式也缺乏了解,建筑空间无法满足管理需要。

  四是缺乏运营经验成为养老地产发展的障碍。北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说,在养老地产开发过程中,最核心的问题是用服务撬动地产。如今,我国城市老人的房屋自有率超过全球平均水平,他们不缺房子而缺服务,如果强行用地产绑架服务就会面临很大风险。

  五是缺乏标准和规范。一些专家认为,缺乏设计、建设、服务、收费等多个环节的行业标准和规范,是制约养老地产发展的瓶颈。不少养老项目规划和设计水平参差不齐,在建设之初就难以满足养老需求,给长期运营埋下隐患。另外,一些借养老地产之名“圈地”的项目也得以实施,扰乱了行业正常发展。

  要多样化发展

  我国养老地产发展时间很短,大规模开发也就三五年时间,去年全国新增了100多个养老地产项目。虽然北京太阳城集团、蓝卡健康集团等养老地产开发商提供了一些模式,但明确、成熟的商业模式尚在探索中,我国养老产业进入成熟期大约需要20年。

  当前,不少养老住区项目收费过高,月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等,超出多数老年人的承受能力,造成入住率偏低,养老地产畸形发展。未来,如何扩大中低端养老住区项目规模,提供多元化服务,迫切需要解决。

  专家表示,养老地产要走出目前的困境,首先要转变观念。地产是一次性买断,而养老是永久性消费;地产是创造居所,养老却是创造生活方式,两者截然不同。地产的价值在于实物交易后的储存增值,而养老价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值。

  发展养老地产必须要解决好四个关键问题:一是搞好养老地产项目的前期策划,弄清楚市场究竟有多大,认真分析目标客户群、服务半径和规模、产品定位、与医疗机构的合作等问题,避免贪大求洋,走豪华路线;二是设计符合老年人需求的项目,做好运营管理服务;三是养老地产的投资商、开发商和运营管理商,既要明确分工,又要协调配合,实现合作共赢;四是养老地产开发模式可以多样化,开发商可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。

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