去年我国房地产利率大幅下跌

　　导读：去年我国房地产利率大幅下跌。对此，宋延庆表示，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。“我们预计，2013年上市房企平均净利率13%左右，全行业则为11%左右”。
　   截至3月30日，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。
　　更为值得注意的是，沪深两市已公布年报的76家房企中，42家上市房企利润率同比下滑，占比为55.26%。
　　总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。
　　盈利能力走低
　　据统计，算上在香港上市不久的阳光100和海昌控股，目前全行业共有210家上市公司。在这210家上市房企中，至少有117家房企已经公布了2013年业绩，总体来说，不少企业都没有逃脱盈利能力下降的命运。
　　据报告显示，2013年前三季度A股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，较2012年同期分别下降了1个百分点和3个百分点。
　　对此，宋延庆表示，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。“我们预计，2013年上市房企平均净利率13%左右，全行业则为11%左右”。
　　无独有偶，据研究报告显示，2012年近60%的上市房企出现了净利润率下滑，权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。
　　对此，专家认为，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率，他认为会根据不同企业的管理水平出现分化。
　　事实上，关于行业未来盈利空间方面，多位房企高层认为，如今不仅一、二线城市和三、四线城市楼市分化加速，甚至一、二线城市本身的楼市分化现象已经凸显出来，且愈发加剧。在此过程中，房企若想提高盈利能力，争的或许是管理能力和周转能力，以此换销售毛利率和销售净利率指标的成长，同时减少资金成本压力。
　　中海净利率为万科2.5倍
　　2013年仍在延续盈利能力分化的趋势。从万科和中海地产的情况就可窥见一二。据了解，2013年，中海销售额1385亿港元；实现营收824.7亿港元，同比增长27.7%；实现净利润231.78亿港元(约合人民币183.16亿元)，同比增加23.1%；折合净利润率为28.1%，比2012年下降0.9个百分点。
　　同年，万科实现销售额1709.4亿元，同比增长21%；实现营收1354.2亿元，增长31.3%；实现归属于上市股东的净利润151.19亿元，同比增长20.46%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平。
　　对此，专家表示尽管净利润保持增长，但万科的结算净利润率为12.01%，比2012年下降了1.07个百分点；净利润除以营业收入后的净利润率为11.16%，下降了1.01个百分点。虽然两家企业的利润核算口径不一致，但即使对比核心净利，中海的净利润率也是万科的2.5倍以上。
　　事实上，从中海资金成本控制能力或许可以窥见其成为近年来“最赚钱的房企”的秘密。2013年10月，中海发行了3档高级无担保债券，5年、10年和30年期各5亿美元，息率分别是3.375%、5.375%和6.375%。
　　对此，专家称，中海一流的成本控制水平，娴熟的逆周期拿地能力，以及较高的产品标准化程度，再加上有极低的息率和几乎无偿债压力的超长年期债券的融资手段，这是中海“最赚钱”的主要因素。
　　除此之外，在统计上述数据时也发现，在港上市的内地房企盈利能力明显高于A股房企，而且具备普遍性趋势。
　　在香港上市的内地房企净利率整体高于沪深A股企业，2012年分别是21.93%和13.57%。虽然利润核算口径不同，但即使去掉持有物业评估增值部分，香港内房股的净利率还是整体较高。这可能与2010年暂停IPO后，一些业内优秀企业转至香港上市有关。另外，香港内房股企业，比如恒大、龙湖、旭辉等，大都是以标准化产品线开发为主的高周转企业，而沪深A股企业则良莠不齐，拉低了整体净利率。
　　除此之外，从上述房企历年业绩情况分析，通常房企规模越大，盈利能力越强。德勤报告显示，2012年174家上市房企中，34.5%的大型企业为其股东带来超过20%的回报，而这个比例在小型企业中只有1.7%。
　　值得注意的是，有业内人士表示，要提高开发利润率，一是“控”，即控制成本费用；二是“提”，即提高溢价率。“控”的重点是土地成本和资金成本，“提”的重点是提高产品溢价和服务溢价。
　　谋多方拉升利润
　　事实上，房企高管早就意识到盈利能力进入下降周期的问题，并在近几年开始实施各种试图改善净利率、毛利率等盈利能力指标的战略，而管控成本、增加产品附加值，调整项目周转速度等成为其主要手段。
　　远洋地产总裁李明在远洋地产2013年业绩发布会上表示，2013年，远洋地产实现营业额311亿元，同比上升9%；核心净利润达30.36亿元，同比上升21%。
　　对此，李明坦言，“因为成本控制取得了一定的效果”。他进一步解释道，“我们的营销费用、管理费用、财务费用等方面有了很明显的下降。销售收入都在增长，但是营销费用绝对值下降了”。此外，李明预计，“我们今年在建安成本，前期成本等方面还将有下降的体现”。
　　值得一提的是，李明直言，在新项目获取上，远洋非常看重的投资标准有两个，一个是毛利率，还有一个是IRR，即内部收益率。如果毛利低，IRR能够高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，这是远洋内部的标准。
　　而在增加产品附加值上，靠拉升产品溢价空间来提高利润方面，方兴地产的表现则值得关注。众所周知，方兴的金茂府系列产品不但销售价格高于周边同类产品，且在“量”上也能实现预期。
　　对此，方兴地产相关人士透露，金茂府系列都属于“绿金”产品，即将绿色建筑的技术应用于金茂府高端住宅产品中，例如，可以实现不开空调也能将室温全年保持在24℃-27℃之间。该人士还透露，“在方兴的未来规划中，将借力‘绿金’谋扩张版图，而方兴在上海花费101亿元所拿的住宅地块也将应用绿色技术”。
　　“不同的绿色建筑标准不同，投入的成本也不同，但一般在国内应用的绿色技术分摊的成本上，排除特殊项目，预计每平方米不足800元。”有专业人士向透露，而鉴于PM2.5概念以及雾霾天气的扩散，应用绿色技术的房地产产品未来市场空间非常大。
编者按：近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司，由此看来，2014年的地产业绝不是一个好年景。