三四线城市楼市泡沫浮现部分房企被迫退出

中国报告网（www.chinabaogao.com）讯：

　　尽管外有新型城镇化带来的契机，内有行业成交量与房价数据的坚挺，但对中小房企而言，退出房地产的现象也仍蔓延。

　　日前，停牌逾三个月的万好万家（600576，SH）公布其重组预案：山东莒南浩德投资有限公司（以下简称浩德投资）将以置换资产的方式，向万好万家注入镍合金资产，以实现借壳上市，交易一旦完成，万好万家主营业务将由房地产开发等变更为镍合金的冶炼与加工。这也是今年A股首例房企退出。

　　据观研天下观察，今年上半年，房企分化加剧。以杭州为例，一边是万科、中海、龙湖等大鳄竞相拿地，一边则是中小房企沉默不语。除万好万家外，还有金都房产项目转让、美都控股600175，SH染指美油气田等。

　　同时，这些房企的项目开发不约而同地集中在三四线城市。它们的转型与三四线城市的泡沫隐忧是否有关？

　　退出房地产或跨界多元

　　7月3日，万好万家公布其重组预案，浩德投资将以置换资产的方式，向万好万家注入镍合金资产，以实现借壳上市。这是今年A股首例房企退出房地产行业。

　　“如果这次交易完成，公司将从房地产、连锁酒店投资等彻底退出来，公司主营业务将由房地产开发等变更为镍合金的冶炼与加工。”万好万家证券部相关人员表示。

　　事实上，近年来万好万家在房地产行业已“停步不前”。据悉，自房地产调控出台的2010年以来，该公司发展就出现减速或停滞，2012年度无新的项目开发，未新增土地储备。万好万家上述证券部人士称，“鉴于上述市场环境及公司整体战略调整，2013年公司将通过加强存量项目开发、工程建设、产品销售等工作完成现有项目的开发工作，保持房产公司工作的延续性，并适时逐步退出房地产行业。”

　　2013年已过半，伴随楼市回暖的却是中小房企的日子更加难熬。

　　金都房产是杭州老牌房企。6月2日晚间，融创中国（01918，HK）与绿城中国（03900，HK）均公告称，双方联合以12亿元的总代价收购了金都房产持有的浙江金盈50%的股权，金都房产为缓解资金压力，将旗下高尔夫艺墅项目出让给融创和绿城。

　　7月12日复牌的美都控股公告称，正在运作总计划投资41亿元的Woodbine油田产能建设项目，以推进公司对国内尚属空白的致密油气田、页岩油气田核心开发技术的掌握，寻找新的利润增长点。

　　资料显示，美都控股以房地产开发经营为主业，涉足贸易业、酒店服务业、金融及准金融业、股权投资等领域。

　　美都控股财报说明，“在房地产调控的大背景下，预计房地产市场抑制投资、投机需求将以常态化政策基调存在，房地产企业的竞争也将进一步加剧，大型、高周转率房地产企业的优势将更加明显，企业转型发展已成为必然趋势。”

　　美都控股证券部人员表示，公司将逐步转型成为综合类业务企业。

　　实际上，莱茵置业这家以房地产开发为主业的企业近期一直在多元扩张寻求突破，在矿业投资、园区开发、城市综合运营和新能源投资等方面展开探索。4月26日，莱茵置业发布公告，拟在杭州成立一家全资子公司，公司名称暂定为“浙江莱茵达新能源发展有限公司”，主营新能源项目的投资、开发、建设与经营。

　　三四线城市泡沫现隐忧

　　据Wind统计，截至7月18日，A股房地产板块已有61家上市房企发布2013年中报业绩预告，29家“预喜”，占已发布业绩预告上市房企总数的47.54%；20家“预亏”，占比32.79%。

　　但是，中报业绩“预喜”的上市房企第一梯队，仍由“万保金招”等大型房企领衔；而在“预亏”的队伍中，则挤满了中小房企。市场分化一目了然。

　　“目前，房地产行业继续保持着从紧的楼市调控总基调，同时，因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难。”万好万家在其年报中直言不讳。

　　浙江省一规模较大上市房企高管分析，眼下一二线城市地价高涨，不少中小房企囊中羞涩，而三四线城市楼市泡沫很大，他们又不敢出手，因此普遍面临着土地储备缺乏，后续不足的尴尬境地。

　　眼下，这些变卖资产退出房地产行业，或者跨界发展的企业，不少项目都处于二、三、四线城市，如万好万家的房地产项目均地处温州市下属的瑞安市。美都控股的项目则主要集中在杭州以及杭州周边地区德清等地，“近年来，公司根据自身实际情况，逐步确立了房地产二三线城市的发展战略。”在2009年年报上，美都控股圈定了自己的地域范围。莱茵置业公告中称，公司项目主要分布在杭州、扬州、泰州、南京、南通、上海等长三角重点城市。

　　中小房企分化明显加剧，也引发了市场对三四线城市泡沫的担忧。近期，市场上关于三四城市“空城”、“鬼城”等观点不断被热炒。

　　高策地产服务机构董事长陶红兵日前向媒体表示，对房产开发商及未来市场来说，机会首先是在一线城市，然后才是二、三、四线城市。但是泡沫的分布正好相反，三四线城市泡沫最大，“从房价上看，这些城市没有泡沫，但从供应量上看，有巨大的泡沫”。

　　浙江大学经济学院金融系教授、产业经济研究所副所长表示，三四线城市的“鬼城”现象是泡沫化的表现，这些城市的市场需求并非部分开发商想象的那么大，在就业、服务配套等方面远不如北上广对投资者的吸引力，这些城市缺乏有效需求以及产业支撑，实质为人为造城，而且目前呈现过快发展，存在房产投资虚旺的现象。