“土地财政” 愈演愈烈 短期增收或长远发展 地方政府需权衡利弊

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　　严厉调控难以遏制土地市场的火爆。统计数据显示，今年上半年全国３００多个城市的土地出让金比去年高出六成，一些热点城市半年卖地收入已接近去年全年。企业不差钱，政府急需钱，两相“互补”，土地市场不火都难。“土地财政”沉疴不解，楼市调控或将难以走出“调、涨”怪圈。

　　土地出让金半年增幅超六成

 　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年前６个月全国３０６个城市共交易土地１５４９３宗，土地出让金达１．１３万亿元，同比大幅增长６０％。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超１７３９亿元，接近去年全年的１９３４．９２亿元。

 　　７月３日，京沪两地各出“地王”。北京夏家胡同地块经过６２轮激烈竞拍，由懋源置业摘得，总价１７．７亿元，剔除保障房折合楼板价约每平方米４．１万元，溢价率约３５％。浦东新区张江高科技园区一商住地块经过３２３次加价，被万科以总价４８．７亿元竞得，楼板价每平方米２１４１５元，溢价率达到８８．６％。值得注意的是，一直声称不拿“地王”的万科自６月以来已连续两次竞得“地王”。

 　　市场统计数据显示，６月全国３０６个城市成交地块楼板价为每平方米１２３５元，环比、同比分别上涨１４％和４４％；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为每平方米１５７５元，环比、同比分别上涨７％和４１％。

 　　万达集团董事长王健林认为，目前土地市场火爆与土地供应长期短缺有关。而现行的土地招拍挂制度，虽然能够防范腐败，但“价高者得”的逻辑必然推高房价。

        房企抢地地方政府找钱

 　　房企不差钱，政府急需钱，使地市火爆一再上演。

 　　一方面，外围的“钱荒”并未太多影响到房企尤其是大型房企的资金情况。“对排名前１００位的房企，银行态度没什么变化。目前银行对我们的授信额度、贷款利率和放款条件等保持不变，企业今年的拿地和开发计划也没有变化。”一上市房企负责人透露，由于去年以来销售活跃、前期贷款到位等原因，目前企业资金状况没有受到太大影响。

　　统计数据显示，今年前５个月，房地产开发企业到位资金４５１１５亿元，同比增长３２．０％。

 　　另一方面，债务缠身的地方政府急于“以地换钱”。审计署日前发布的地方政府本级政府性债务审计结果公告显示，３６个地区２０１２年底债务余额共计３．８５万亿元。其中，超过半数地方政府指望卖地还钱，２１个地方政府承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额有７７４６．９７亿元，占这些地区债务余额的５４．６４％。

 　　“地方政府很差钱，急需土地出让金，所以部分城市推出了优质地块。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

 　　江苏住房和城乡建设厅一位官员表示，目前地方政府没有其他可以替代的财政收入来源，短期内仍然要靠土地出让金支持一些项目，“在地方政府偿债及保障房开发支出等多重压力下，要求限制地价很难奏效”。

       楼市调控面临关键抉择

 　　财政部公布的数据显示，今年前５月，全国公共财政收入５６２１４亿元，同比增长６．６％，增幅回落６．１个百分点。至５月份，全国公共财政收入增速连续第三个月停留在６％左右的低位。两相对比，不难想象“点土成金”的卖地行为对地方政府的诱惑有多大。

 　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，中国经济能够保持长时期高速增长，除去低劳动力成本等因素外，廉价的土地成本是最为重要的原因。地方政府依靠土地红利，补贴了低价提供的城市公共用品，支撑了大量非农就业，这正是土地财政发挥的积极作用所在。

 　　但一些专家担心，地方政府已经过惯了“土地财政”的好日子，没有耐心再通过发展实体经济慢慢积累财源。如果这样，“土地财政”之路将越走越艰难，越走越危险。从２０１０年起，中央明确要求地方政府通过“土地财政”获利的收入，重点用于改善民生和偿还政府债务，用于保障房建设、教育投入等。但是实际情况并不乐观。地方政府的土地获利，更多是继续与扩大政府负债相“配套”，进行城市建设与改造、甚至大拆大建。

 　　而对房地产调控来说，不解决“土地财政”，限购、限价等行政手段只能是权宜之计。“只要地方政府对‘土地财政’的依赖度不变，即使增加再多的土地供应，也阻止不了地价、房价的上涨。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

 　　业内人士称，房价问题与住房需求、财税关系、“土地财政”等多方面问题相关。目前房地产调控面临诸多关键抉择，必须统筹考量、坚定决心，形成完备的制度设计。