香港政府首推工厦改建住宅出租政策 住房压力有望缓解

中国报告网讯：

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    文章导读：在此情况下，小投资者有固定、低风险的回报，小租户对未来数年的租金开支亦有较佳的预算。至于私人市场，特别是小型单位的租金，或可因租盘供应增加而受压，最终亦可望遏抑楼价的升幅。

梁振英政府近日推出多项房屋措施，主题都是围绕增加供应，到目前为止，评价最好的似乎是工厦改建出租住宅的政策。评论认为措施会刺激大量租盘出现，不但可舒缓劏房问题，甚至能有效压抑租金升幅。

不少港人居于市区劏房，生活环境并不理想；个别违反消防条例的劏房，更对住户生命带来潜在威胁。政府推出新措施，响应市场对市区小型单位的庞大需求，可望舒缓房问题，对现时居于劏房的一众住户，自然喜出望外。

工厦改建住宅出租政策，另一备受好评的原因是规模大，而且潜在供应充足，更提供足够诱因，吸引业主改建。官方数据指市面上有700幢工厦可作改建。

工厦面积大，保守估计每幢改建工厦可提供逾100个小型单位，潜在供应量已是7万个。加上政府开出改变用途免补地价的优惠条件，应该可吸引一批工厦业主申请改建。而大量工厦邻近市区铁路车站，出入方便，对有需要租住市区迷你单位的租客来说，亦有足够卖点。

我们同意有关建议用意虽好，但措施未必会令私楼住宅租金下调。当首批工厦改建的出租单位应市时，无疑会吸引一批原劏房户租用，邻近的劏房市值租金或会下调。

但劏房与主流屋苑所针对的，毕竟是两个市场，现时租住劏房的，以低收入家庭，或入息不高的年轻人为主；而主流屋苑租盘的住客，则以小家庭居多。劏房租值下跌，不代表主流屋苑租金回落。

工厦改住宅 难配合小家庭需要

工厂区由于欠缺小区配套(如学校、街市等)，单身上班族或可接受，却未必能满足一般小家庭的住屋需求。工厦改建住宅，效用可能只局限于改善劏房户的居住环境。

对于那些欠缺首期、「被迫租楼」的小家庭，要面对的是另一问题。业主强势，可在租约期满后大辐加租，租客不就范便得另觅居所，可谓废时失事，这不是单靠工厦改建住宅可解决的。事实上，现时租客欠缺的，是一个「长期租楼」的实际选择，只靠私人市场供应，恐怕不能解决有关问题。

我们建议，政府可考虑推出升级版公屋，或者中产租住房，给那些符合收入及资产限制的家庭申请租住。

重点是官方宜与租户订下较长年期(如5年)的租约，承诺租期内不加租，令小市民有一个「长期租楼」的选择，不必过着2年一搬，像游牧民族一样的生活；亦不用为了避开年年上胀的租金，而被迫提早置业，过早负上庞大的按揭债务。由于「长年期租约」、「受限制的租金」，都不是私人市场会提供的，只好诉诸于公营。

促政府提供中产租住房

配合中产租住房，在目前的低息环境下，我们更建议官方可考虑将中产租住房证券化，即推出专门的REITS，回报率可设定在2厘多的水平，供小投资者认购，令他们可分享较固定的回报，实行藏富于民。

在此情况下，小投资者有固定、低风险的回报，小租户对未来数年的租金开支亦有较佳的预算。至于私人市场，特别是小型单位的租金，或可因租盘供应增加而受压，最终亦可望遏抑楼价的升幅。