一手供应是影响房价的主要因素

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    文章导读：但是实际在下半年可推出的楼花数量，是要视乎审批的速度，要倚赖发展商跟地政处的合作。如果根据上半年审批速度，则要达到这数目标机会将会比较渺茫。 

当人人认为，特首梁振英先生推出一些措施去稳定楼市的时候，香港楼价再次破顶创新高。准用家等候大半年都看不见楼价有回调的迹像，便决定入市，另一方面，卖家看不到有什么有利因素，亦采取更强硬的定价，形成成交价屡创新高，尤其是一些大型屋苑的中小型单位。

虽然新特首上任二个多月还未有什么实质的动作去解决香港房屋问题，但是从梁振英近期发放的讯息来看，新政府将不会用很重的手段去打击需求，以令楼价何下调整，这么剩下来的只有是从供应方面去调节楼价，这亦是梁先生不断提出要实行的政策，乃利用提高房屋供应量去解决高楼价问题。

其实，香港特区政府在过去两年多大幅增加土地供应，理应可以调节楼价，只可惜因种种因素，我们看不到一手住宅供应有所增加，相反在过去大半年里，一手新盘供应极之短缺。

今年首六个月地政署批出楼花预售证的单位数目只有4439个，相比2011年上半年的5260及下半年的5572都有所下跌。今年上半年最大单一楼盘获楼花预售的只有峻滢，涉及单位1777个。

在首六个月，新鸿基地产(00016)竟然没有新楼盘可以推出预售，以新地这么大规模公司来说，这是有点儿出乎意料，在没有什么大的竞争下，我们见到上半年推出的楼盘都纪录到不错的销情，尤其是以浚滢那么多单位数目，可以这么快就售出大部份单位，说明买家在没有什么选择下，亦不甚计较地区比较偏远的将军澳85区。

就现时数据，下半年可以批准的楼花预售的单位数量理应可以大幅增加。以我们估计，下半年可以获批楼花预售的单位数量可以多至8500个。其中包括新地的珑门、天晋二期及下高埔村项目，共提供2600单位。另外，恒地(00012)及新世界发展(00017)合资的两个项目，分别在乌溪沙及元朗大棠将可提供3500单位。

反而长实(00001)在下半年可售单位可能比较少，最多的话都会只有一千六百个左右，分别是梦幻之城三期A及荃湾西7号地盘一期。

但是实际在下半年可推出的楼花数量，是要视乎审批的速度，要倚赖发展商跟地政处的合作。如果根据上半年审批速度，则要达到这数目标机会将会比较渺茫。

我们认为，如果政府能配合发展商，加快一手楼花预售的审批，将会有助压抑二手住宅的楼价。以现时宏观环境来见，似乎很难真正有效地去打击需求，增加供应将会是减慢楼价升幅之不二之法。