未来人口组成决定房屋需求

中国报告网讯：

    热销报告：中国住宅行业市场动态监测与投资战略咨询报告（2011-2015年）
    文章导读：梁特首将人口政策放在政纲之首，新委任的行会成员中，又有人曾表明香港的经济、房屋问题涉及人口政策，是否预示新政府会在人口政策上有较大动作，值得我们留意。乐观地想，如果港府有办法提升新来港人口的竞争力，未来整个房屋市场的局面或会完全不同。 

特首梁振英在本周四推出十招压市，招数围绕增加供应，虽然短期内可应市的单位不多(事实上亦不可能多)，但在政策方向上，政府是走出了正确的一步。但大家要留意，政府没有提及「长期」供应，回避的原因，可能是怕一旦讨论长期供应，便涉及「长期需求」的问题，而背后又牵涉更敏感的人口政策。

早前我们提到，不论是评估后市发展，或是官方制订房屋土地政策，都应考虑外来购买力，特别是国内买家的影响。「内地人」在各方面对本地的影响愈来愈大，我们甚至认为，房屋问题--很大程度是与港府人口政策有关。

梁振英在竞选特首时，一直表现出关注本地人住屋问题，曾说公屋每年供应量应达3万个；他上任后，不待10月施政报告，便于7月中公布兴建青年宿舍、批准白表买家购买未补价居屋等。有关措施或有治标作用，但要治本，似乎仍欠长远规划。

我们认同劏房、「棺材房」等问题严重，政府财力可做到的，应尽力改善市民住屋条件；上述措施无疑可缓解迫在眉睫的问题。港府只要找到合适用地，加大公屋、居屋或青年宿舍的供应量应不难。

住屋需求取决于未来人口组成

但作长远规划，要考虑的不只是「当下」的财力是否足够，还要估量「未来」对住屋方面的需求---掌握需求量，才可定下长期的供应量，最终涉及的是政府的人口政策及规划。

例如说，每天150个持单程证来港的人士，当中有多少会合资格/有需要居于公屋中？父母是国内居民，在港出生的数万名初生婴孩，他们是香港永久居民，当中有多少会来港居住？又有多少人合资格申请公屋？政府如对此方面的资料茫无头绪，亦难以确定究竟一年要建多少个公屋单位，才可达成「3年上楼」的政策目标。

未来人口政策或有大变化

一般人的印象，可能以为梁振英擅长于房屋土地政策，其政纲第一章就在讨论人口问题。梁振英未上任前，亦已叫停2013年私立医院双非婴配额，试图令我们相信他对人口政策及此对香港未来的规划有一定的概念。此外，梁氏委任了林奋强入行政会议，一般人对林的印象是「地产分析员」，但他在年初接受传媒访问时曾提到，香港经济增长在过去十多年跑输新加坡，其中一个原因是新加坡着力吸纳较有竞争力的移民，新加坡新移民中有75%具大学学位，而同期香港的只有8%持有大学学位。低技术移民比重太高，令香港人均产值下跌。林氏进入行会后接受传媒访问，也曾提及本地住屋问题，涉及长期人口政策。

梁特首将人口政策放在政纲之首，新委任的行会成员中，又有人曾表明香港的经济、房屋问题涉及人口政策，是否预示新政府会在人口政策上有较大动作，值得我们留意。乐观地想，如果港府有办法提升新来港人口的竞争力，未来整个房屋市场的局面或会完全不同。

事实上，如果新来港人口以单程证为主的情况不变，而港府又与现时一样，没有审批权；未来新增人口可能较需要大量公屋。相反，如果新政府有方法改变日后来港人口的组成，香港的经济或可注入新动力，而新的住屋需求可能不是公屋而是较多的私楼。