香港楼房新政 能否满足大众需求且有效平稳发展

中国报告网讯：

      热销报告：中国住宅开发行业市场发展格局及投资趋势分析报告(2012-2016)
      文章导读：楼市要急升，港府能做到的真的很有限。有说只要增加土地或楼房供应就可解决问题，但正如笔者前篇所述，除非供应剧增至如「八万五」，楼价有可能都杀不下 去，然后渐渐到该政策于滞后数年落实时，经济又退潮，多出来的楼房又会做成巨量浪费，加深楼市调整，届时又会有人站出来要求政府救市，没完没了。

      港人港地政策近来闹得沸沸扬扬，有赞好的，亦有说效用不大，意见不一。政府愿意为市民谋求良好愿景作新尝试绝对是可喜的，但每一个决定都会涉及公帑，影响到各种资源是否更有效地运用，所以政策下来前我们有必要作更详细的检验──检验的最佳方法就是参考前人的实际经验，远胜于大众建在空中楼阁的估计。

      有这样的「前人」吗？其实新加坡亦有类似的「星人星地」政策，当地政府还将之发挥至极致，让我们可以一窥如港人港地完成后的绩效。相信大家都知道新加坡有所谓的「组屋」，要在香港模拟的话较像香港的「居屋」。

      以新加坡建屋发展局数据看，组屋有超过八成新加坡公民（不等于永久住民，在新加坡，一手组屋只有公民可以购买，永久住民只可购买二手）居住，当中约九成半人拥有自己的物业，公民间可自由买卖，政府不干预二手价（较新的二手约比一手高一至三成），绝对是当地的主要市场，体现「星人星地」；另外，组屋的建构已经开展了40、50年，其成效足可让香港借镜。

      一、港人港地能否令港人以较平价格买楼？

      能够，如果有足够多。新加坡私楼及组屋升幅虽然差不多，但其实组屋二手价一直以来对私楼均有约五成折让，差距一直没有收窄。但人家的前提是：政府够疏爽、起得又够多。组屋为当地主要市场，一手极平（但同时限制极多），香港能达到吗？如果港人港地只占数个百分点，在大量港人「劲」争之下，折让能维持吗？

      二、港人港地能否令「港楼」楼价更平稳发展？

      这要看政府「平稳发展」的定义为何，如果政府根本是想遏抑楼价，对不起，以组屋的经验，它的价格还是会跟随大市上升的（如以1993年开始计，组屋升幅甚至比私楼更甚）。勉强set一个ceiling只会introduce inefficiency，即谁人可得到「折扣」并非以价格决定，而是以抽签决定，和现有居屋类似，除非够多。然而，如果政府以楼市波动性作指标，港人港地应可做到较平稳（组屋于1998及2008年私楼下跌时均发展均较平稳）。实际要计，新加坡私楼、组屋及香港私楼做完Linear regression后其residual的least square分别是803、459及1028，所以组屋统计上是较少波动的。

      三、港人港地能否遏止炒家？

      港人港地能遏止炒家的前提是认为内地人（或包括外国人）「炒起个市」，那香港人炒的又如何？内地人将来又有没有办法曲线炒港人港地楼？笔者相信，坊间已有大量文章分析，不赘。然而，笔者最想强调的是，炒家的出现是因为楼价暴升，并非相反（立论见前数篇），遏止炒家并不能遏止升市。难道于股市上升时禁止内地人买卖就可以遏制股市？市况要升，外国人只会扭尽六壬走合法「走后门」继续买。

      四、港人港地会否令港人受惠？

      直觉地说一件货品愈少功能（或愈多限制），相对于一件拥有全功能的货品应有折让，楼市亦然。但现在看来，折让并不是全部，实质价格亦很重要。如果普通私楼升至一个普通市民都买不起的程度，折让大有可能都只是徒然，何况香港已经有很多无限制买卖的私楼，「港地」的百分比肯定永远都追不上新加坡，难言达到每位港人都分得港地的宏愿；港人港地少，效用又成疑。

      港人港地concept上会令港人好过一点，但其实港人的着眼点很大程度上和「买唔买得起」贵楼有关（例如沙士时就未见有人要求港人港地），然而，楼市要急升，港府能做到的真的很有限。有说只要增加土地或楼房供应就可解决问题，但正如笔者前篇所述，除非供应剧增至如「八万五」，楼价有可能都杀不下去，然后渐渐到该政策于滞后数年落实时，经济又退潮，多出来的楼房又会做成巨量浪费，加深楼市调整，届时又会有人站出来要求政府救市，没完没了。

      所以，其实政府要解决的应是实质的住屋及港人拥有自置居所的民生问题，而非要协助市民购买有重度投资（甚至乎投机）成份及重度受经济周期影响的私楼（次按某程度上就是如此引发）。要解决前者，于现有机制上（大量）增建及活化买卖公屋居屋已可解决（坊间文章已有中肯分析），毋须特意加推港人港地，弄出更多大头佛。民生还民生、市场还市场，后者请让市场解决。

      最后，楼房供应的确很难一蹴而就，要快（或加快adjust），政府或可尝试研究推出「期楼」或「期地」市场，让炒家炒得不易乐乎之余，又不至于影响民生及造成资源浪费，市场参与者亦有多一个渠道知道未来的供需数据，未雨绸缪。