未来中国一线城市房价发展趋势

       内容提示：9月7日，上海易居杨红旭接受记者采访时表示，之所以出现房企签约均价同比下滑，主要原因在于房企改变了自身的销售结构。但也不排除在成交量压力下，未来一段时间内，包括一线城市主城区在内的房价，会出现实质性的下调。

       近日，包括万科、碧桂园、雅居乐等多家上市房企公布8月份销售情况。其中，佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑，其余除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加，但8月成交均价却齐齐出现回落。

　　9月7日，上海易居杨红旭接受记者采访时表示，之所以出现房企签约均价同比下滑，主要原因在于房企改变了自身的销售结构。但也不排除在成交量压力下，未来一段时间内，包括一线城市主城区在内的房价，会出现实质性的下调。

　　但也有地产分析师持有不同观点，在其看来，即使在调控最严厉的北京，虽然京城近郊房价下调明显，但主城区房价依旧坚挺。在其看来，一线城市周边郊区一带房价下调10%-15%可期，但是主城区房价仍将保持坚挺“不屈”。

　　8月多家房企签约均价下调

　　碧桂园逆势提价

　　8月份虽然为楼市传统的销售淡季，却有些“承上启下”的意义——为即将到来的“金九银十”销售旺季做足了铺垫。

　　然而，近期已对外公布8月份销售业绩的上市房企，情形和以往相比，不仅仅是增幅有限的问题，而是签约均价同比出现下滑。其中，首创置业与佳兆业的8月整体销售业绩出现同比下滑；而万科、雅居乐虽然业绩整体在增长，但8月销售单价出现回落。值得一提的是，碧桂园虽在今年出现大规模打折促销的情况，但是其却发生业绩同比逆势大幅上扬情形。

　　首创置业刚刚发布的8月销售业绩公告显示，公司8月单月签约面积同比下降30.7%，签约金额则同比下降43.1%。进一步的，8月单月首创置业签约均价为9677.42元/㎡。去年同期，首创置业8月单月销售均价为11666.67元/㎡，与之相比，首创置业8月签约均价降幅则为20.56%。

　　作为以北京为主要基地的房企，首创置业受调控影响较大：1-8月，首创置业累计实现签约面积69.4万㎡，同比增长32.8%，签约金额67.4亿元，同比增长13.3%，折合每平米平均售价为9711.82元/㎡。而截至去年8月末，首创置业每平米签约均价为11538.46元/㎡——首创置业1-8月份平均成交价降幅为18.81%。

　　佳兆业的情形亦不好过：公司在业绩公告中指出，8月份公司合约销售金额同比下降19%，合约销售面积约为36.45万㎡，平均售价则为5469元/㎡。值得投资者注意的是，佳兆业1-8月份合约销售均价为6821元/㎡，同比大降44%——进一步的，可以看出8月单月，即便是和今年整体销售均价相比，佳兆业的每平米售价也大降了24.73%！

　　一线房企的情形虽然略好，但是8月单月情形也并不如意：世茂房地产8月销售均价为14458.35元/㎡，而去年这一数字则高达32687.65元/㎡，同比降幅高达126.08%！当然，这一差距或许不能代表整体情况，不过，世茂房地产其1-8月整体销售均价同比也仅仅微涨4%左右。

　　雅居乐去年8月平均售价为10101.01元/㎡，今年8月单月销售均价则为9200元/㎡，同比降幅为9.79%。

　　房企龙头万科也未能例外：去年8月份，万科所实现的单月销售均价为13103.83元/㎡，1-8月份销售均价则为11735.38元/㎡。今年8月份业绩则显示，万科销售均价则为10926元/㎡，同比下降16.69%；1-8月份销售均价为11534.37元/㎡，同比变化不大。

       然而，与上述房企签约均价回调情形相反的则是碧桂园：1-8月份，碧桂园实现合同销售金额298亿元，同比增长62%；合同销售建筑面积约472万㎡，同比增长39%——折合每平米平均销售价格6313.56元，而去年同期这一数字仅为5411.76元/㎡，每平米销售均价同比增幅为16.66%。

　　8月单月，碧桂园实现签约金额59亿元，签约面积88万㎡，折合销售均价6704.55元/㎡——这一数字不仅超过其8个月平均销售均价，同比增幅更是高达25.44%！

　　北京住宅库存突破11万套

　　库存压力或倒逼房价回落

　　截至9月7日，北京市房地产交易管理网站显示，可售房屋套数已经达到14.07万套。其中，可售住宅套数达到7.30万套；除此之外，北京未签约现房套数高达18.01万套，其中未签约住宅现房套数3.77万套——目前，北京市住宅库存量已经达到11.07万套。

　　事实上，北京周边城区已经有所回调，并尤以通州区域房价下降的速度、幅度显著。近期，更是出现新房、二手房价格“倒挂”情形。业内预测，北京去库存化的速度将进一步减慢。

　　不过，一个值得投资注意的现象在于，前8个月，北京市主城区的房价依旧坚挺，部分楼盘不仅未跌，反而出现小幅上涨。就此，某地产分析师对记者表示，以北京为代表的一线城市主城区的房价基本不会出现普遍性下跌，“也许有个别楼盘会出现折扣”，但近郊城区房价将会进一步走低，“预计降幅在10%-15%之间。”

　　“销售均价回调的主要原因是在于房企改变了销售结构”，9月7日，针对上文已经对外公布8月业绩的房企销售情况，上海易居杨红旭接受记者采访时如此表示。在其看来，这尚未表示房价已经出现实质性回调，同时也与8月份是传统的销售淡季有莫大关系。

　　“随着金九银十的到来，房企的销售业绩或许会出现好转”，杨红旭进一步指出，但是随着限购等有关政策的持续，未来房价，包括一线城市的主城区房价或将会出现一定的回调。

　　刚公布不久的一份由花期集团出具的报告则认为，未来12个月实体市场将步入严峻时期，并预计房价平均售价将继续下跌10%-15%左右。