我国二手房市场未来发展前景

       内容提示：“一二手房价倒挂现象的扩大，标志着市场整体回调已经露出了征兆。”北京中原市场研究部总监张大伟分析认为。

       最新的机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。业内人士分析认为，一二手房价倒挂现象的逐渐蔓延，标志着一线城市房地产市场的实质性回调已经开始。

　　一二手房价格倒挂蔓延

　　根据北京中原对最近几个月在京开盘的老项目再上市价格的统计，新商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象开始变得越来越多：

　　位于东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元每平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元每平方米。学府树家园的二手房售价为34500元每平方米。而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元每平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元每平方米，而二手房签约价格则为18500元每平方米。

　　北京之外，深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂的情况也正在逐渐增加。

　　深圳从5月份实施楼市限价政策以来，一二手房价格倒挂现象就开始日趋明显。

　　6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以每平方米2.1万元价格入市，而目前该项目二期部分二手放盘价已达到每平方米2.5万元；招商雍景湾以每平方米3.5万元的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元每平方米。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时已达到高峰。

　　同样，根据中原地产提供的数据，当前上海一、二手房价格倒挂现象也有所加剧，其中宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

　　而已实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象则更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团二手房挂牌价格要便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。

　　二手房或将有价无市

　　除此之外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。

　　“一二手房价倒挂现象的扩大，标志着市场整体回调已经露出了征兆。”北京中原市场研究部总监张大伟分析认为。

　　通常情况下，同一区域的新建商品住房价格是高于二手房价格的。与开发商定价的一级市场相比，二级市场的定价主体主要是个体小业主，他们对市场的反应相对滞后。所以，一手房市场价格具有更强的风向标作用，而二手房价格则与一手房价格存在很强的跟随关系。因此，一旦一手商品房价格下调，也就意味着市场的整体预期出现了转向，购房者就会明显下调心理价位，从而进一步加大整个房地产市场的回调预期。

　　张大伟表示，在导致一二手房价倒挂的多种因素当中，可以明显地看到房地产调控政策的影响。比如，由于调控政策导致销量锐减、一手房存货量加大，使得开发商资金问题日益严峻，需要随时调整价格；受到限购无法换房的影响，二手房业主惜售心态愈发明显，挂牌出售价格居高不下；由于很多持有房产套数超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致其出售更加谨慎，不愿意降价等等。

　　随着调控效果的不断显现，不少业内人士都认为，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。而随着一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。