二三线城市房地产销售额预测

       内容提示：张大伟认为，“金九银十”是房地产市场最关键的销售季，很多城市9月至11月的楼市销售量接近全年一半。目前新增限购城市名单尚未公开，一些可能被纳入名单的二三线城市出现了“赶末班车”的抢购行为。在这种背景下，相关部门应及早公布和确定限购名单。杨红旭则表示，在传统的楼市销售旺季到来之前进行部署，甚至出台名单，应该说是提前给市场打了“预防针”，防止“金九银十”或四季度的房价反弹。

       住建部17日公布了新增限购城市名单的建议标准，并要求各省市对上半年调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。在房地产宏观调控进一步深化甚至从严的背景下，房地产市场“僵持转冷”的预期被进一步强化。

　　数十个城市面临限购

　　住建部提出，新增限购城市的5条建议标准包括：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　上述标准主要包括三个方面，首先是房价环比上涨较为明显的城市，其次是成交量反弹的城市，再次是一线城市周边、外地购房比例较高的城市。由此分析，不少二三线城市均可能被纳入限购名单。

　　根据国家统计局公布的6月份70个大中城市房价数据，新建商品房价同比涨幅超过5%的非限购城市达15个，其中秦皇岛、丹东、牡丹江、洛阳以及岳阳等城市涨幅居前。据链家地产统计，从上半年商品住宅成交量来看，秦皇岛、徐州、济宁、潍坊、北海、柳州等城市同比上升幅度在20%以上。

　　与此同时，已限购区域中心城市周边、外地购房比例较高的城市也将被纳入限购。对此北京中原地产研究部总监张大伟认为，外地人购房比重较大的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受大城市房价挤出效应影响的城市，如泉州、河北燕郊、廊坊、中山、惠州、东莞等。

　　对于新增限购城市名单的数量，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新增限购城市可能不超过20个。链家地产发布的研究报告则认为，根据住建部新公布的建议标准，全国将有30-35个城市被列入限购名单。

　　开发商反应不一

　　“限购政策对于楼市的影响是很直接的，而具体市场变化还要看各地执行情况。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞对中国证券报记者表示，北京周边的二三线城市很多是被投机性需求拉动起来的，实施限购将对其市场产生重大影响。

　　某中部省份房企负责人则认为，尽管限购城市名单即将扩大，但从中长期来看，限购政策在全国范围内不可能一直持续，而更可能是临时性的行政措施。最近两年，保障房建设力度明显增加，这很大程度上也是弥补前几年的“欠债”。在保障房竣工数量达到一定规模之前，商品房市场调控不能放松，否则极有可能造成楼市非理性反弹。

　　某央企背景的房企管理层人士认为，此次新标准的出台，预计短期内会对二三线城市的房价造成较大冲击，“我们原本计划加速在某些二三线城市的布局，现在看来，必须谨慎考量”。

　　广发证券房地产首席分析师赵强也认为，短期而言，此次新标准的出台，其对于二三线城市的楼市和购房者的心理影响，大于其对房价造成的实质影响。“出台新标准，意味着房地产调控不可能放松，则房地产开发商的销售压力更大。”他表示，此举虽然会在一定程度上迫使开发商放缓在二三线城市扩张的速度，但是为了增强盈利能力，房地产开发商会继续多业态发展，同时进一步考虑在三四线城市的布局，“两三年内，开发商在二三线城市投资的趋势是不会改变的。”

　　“金九银十”难现

　　住建部还提出，各省市要对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

　　在严厉的调控措施下，不少专家认为，“金九银十”的销售旺季在今年难以出现。链家地产认为，限购政策在二三线城市深入扩展后，有利于调控作用叠加显现，未来房价可能出现加速下行。

　　张大伟认为，“金九银十”是房地产市场最关键的销售季，很多城市9月至11月的楼市销售量接近全年一半。目前新增限购城市名单尚未公开，一些可能被纳入名单的二三线城市出现了“赶末班车”的抢购行为。在这种背景下，相关部门应及早公布和确定限购名单。杨红旭则表示，在传统的楼市销售旺季到来之前进行部署，甚至出台名单，应该说是提前给市场打了“预防针”，防止“金九银十”或四季度的房价反弹。