2011年下半年房地产销售预测

        内容提示：上半年支撑房地产企业销售业绩的主力——二、三线城市，也面临着限购政策的压力。7月12日召开的国务院常务会议提出，“房价上涨过快的二、三线城市也 要采取必要的限购措施”。据了解，新一轮限购名单正在拟定中。张大伟认为，这将直接导致下半年的房地产销售面积出现明显下调，加剧房企回笼资金难的状况。

        资金和土地是房地产行业发展的两大命脉。近年来，大量资金涌入房地产业，成为快速推高地价房价的重要原因。扼住汹涌的资金，就有可能扼住飞涨的房价——在这样的逻辑下，紧收房地产企业的信贷资金和融资渠道，成为本轮房地产调控的一大特点。
　　最严厉的房地产调控持续了一年半，房地产企业资金不断趋紧，但企业尚未出现大规模的经营困难，房价也没有如人所愿地出现明显下降。房地产业到底差钱不差钱？
　　房企资金紧张
　　现有资金够生存，不够发展
　　今年5月，曾先生用手头的20万元闲钱，投资参与了一家小房地产企业的集资项目。“尽管风险比较大，但利息比较高，年息在15%左右，很让人动心。”曾先生说。
　　今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。
　　即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。仅6月，上海土地市场企业联合拿地占到了50%以上。富 力地产则通过联合拿地，将北京、上海、天津等一线城市地价总额超过百亿的地块收入囊中。万科也与保利、中粮以及一些地方的开发商组成联合体，在各地拿 地。
　　造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。
　　今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。
　　另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。不少开发商表示，从去年下半年起，从银行“几乎贷不到钱”。此外，房地产企业直接融资的大门也已几乎关 闭。Wind资讯的统计数据显示，2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年的12.9%。
　　北京中原地 产市场研究部主任张大伟告诉记者，相比而言，一线房企与中小房企资金状况也出现了分化。一线房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主的产品结构和以二、
　　三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势，贷款、融资也相对容易。相比之下，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临 的资金压力更大。
　　“上半年，房地产企业的业绩出现分化，资金状况差别也比较大。”中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。
　　未来也许更缺钱
　　融资渠道继续收紧，二、三线城市限购雪上加霜
　　更缺钱的日子也许还在后面。
　　房地产信贷从紧的趋势不会改变。银监会主席刘明康近日强调，银行业金融机构要一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。
　　另一方面，由于楼市低迷，房地产企业的经营风险也逐渐增加。已经披露中报的11家房地产企业中，有8家净利润同比下降。在7月底前披露了上半年市场预报的58家上市企业中，也有超过65%的企业预减。现金流状况恶化、资产负债率上升更成为普遍现象。
　　自去年调控开始，银根收紧，国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭，开发商为寻求稳定的资金来源纷纷转向海外融资。上半年房地产企业资金来源中，利 用外资438亿元，同比增长75.5%。十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。

       目前，境外热钱流入我国房地产市场的状况已经引起有关部门注意。中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，对外资和热钱的监管将是未来资金监管可能需要加强的一个方面。显然，外资这一渠道也将渐渐收窄。
　　在传统融资渠道收缩的情况下，中小开发商近年来转向房地产信托融资。尽管融资成本较高，但依然十分火爆。据相关统计，今年上半年，房地产信托规模达1541 亿元，同比增长119%。
　　房地产信托也受到监管部门的关注。5月，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”；6月底，银监会要求信托公司凡涉及房地产的相关业务都需逐笔报批。这意味着房地产企业能抓住的最后一根稻草——房地产信托也有收紧趋势。
　　上半年支撑房地产企业销售业绩的主力——二、三线城市，也面临着限购政策的压力。7月12日召开的国务院常务会议提出，“房价上涨过快的二、三线城市也 要采取必要的限购措施”。据了解，新一轮限购名单正在拟定中。张大伟认为，这将直接导致下半年的房地产销售面积出现明显下调，加剧房企回笼资金难的状况。
　　如何应对挑战
　　降价促销求生存，新融资渠道待开辟
　　房地产企业将越来越差钱，几乎是确定的。在这样的情况下，如何找到钱，如何先保生存后求发展，将成为房地产企业面临的大挑战。
　　唯一可控的是企业自身的行为，降价促销无疑是加速资金回笼的最好手段。今年上半年取得较好销售业绩的企业，大多采取合理定价、快速周转战略。3月份以 来，中海集团先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性的降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。这一销售策略收到了立竿见 影的成效：今年上半年中海共实现销售收入约444亿元，较去年同期增长80%，相当于去年全年销售收入的75%。
　　链家地产首席分析师张月认为，目前，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。中小房企未来“降价放量”以加速资金回流的愿望更为强烈。
　　刘元春则认为，就目前来看，宏观调控对一线城市房地产开发商的营销行为已经产生了比较明显的影响。“但整个房地产行业出现资金危机、营销策略因此而全面调整的时间还没有完全到来。”
　　从更长远的角度看，开辟新的融资渠道对房地产企业更为重要。万科集团董秘谭华杰表示，导致房地产企业资金趋紧的根源是房地产行业缺乏与市场景气无关的长 期融资渠道。中国开发商的资金来源中，45%是销售回款，20%是银行贷款，剩下35%左右是在滚动使用的自有资金——65%的非自有资金的部分都和市场 景气状况高度正相关。
　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产金融创新的目的不是支撑高房价。房地产行业的金融创新是大势所趋，更多资金进入可以增加住房供给，减少泡沫，如果继续过去那种开发商和炒房客都依赖于银行贷款的间接融资，供需双方都利用杠杆放大了投资能力。
　　目前，一部分房企已经开始尝试一些新的融资模式，比如：与地方政府和民间资本合作，成立房地产基金；母公司为子公司项目提供担保获得银行和企业贷款；品牌开发商之间加强合作，共享融资平台；收购海外上市公司股权，扩展海外融资平台等。
　　张大伟指出，在上述几种融资模式中，虽然除母公司为子公司项目提供担保获得银行和企业贷款这种方式外，其它融资模式并不能在短期内缓解房企的筹资压力，但该类尝试会减少开发商对传统渠道的依赖性，长期来看有利于整个房地产行业资金来源多元化。