2011年下半年房价增长趋势预测

       内容提示：上周，国家发改委再次强调，要坚持房地产调控政策不动摇，遏制住房价格过快上涨。从各种迹象来看，下半年政策方向趋严已是大概率事件。徐枫预测，楼市调控政策信号已清晰，即继续从紧，下半年部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌，并呈震荡型走势。

        在“限购”、“限贷”和销售回款不足的情况下，开发商正千方百计筹钱。国家统计局9日下午发布的固定资产投资数据显示，今年前七个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。接受《经济参考报》采访的业内人士预测，下半年调控政策将继续从紧，多数开发商的资金链会面临更加严峻的挑战，部分热点城市房价或出现较大范围实质性下跌。

　　根据国家统计局公布的数据，在房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款8018亿元，增长6.4%；利用外资500亿元，增长65.8%；包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金20040亿元，增长20.4%，其中，个人按揭贷款持续同比负增长，规模为4869亿元，同比下降5.1%。

　　渣打银行近日发布的房地产调研报告显示，石家庄、成都等6座二三线城市的30家中小规模开发商中，有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示，总体来说开发商现金充足，资金状况良好。

　　究其原因，成交量持续低迷在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。中原集团研究董事程澐表示，近日虽有万科、龙湖、碧桂园等标杆房企纷纷打折促销加快销售回款，但新房成交量并未出现明显回升。

　　美联物业9日发布的报告显示，刚刚过去的一周8月1日至8月7日，多地一手住宅成交量冲高回落，京沪穗深四大一线城市新房成交量全线下跌，其中北京下跌幅度最大，跌幅近5成。二线城市除成都外，杭州和重庆新房成交量也有1到2成跌幅。另据中原地产监测数据显示，整个7月8个重点城市新房成交面积环比仅增5%，而十大标杆房企销售面积环比下滑11%。

　　不仅如此，大多数房企面临的信贷环境进一步紧缩。渣打银行的调研报告披露，几乎所有受访者都表示，过去3个月，获得银行信贷用于房地产建设的难度有所增加。市场还传出消息称，有关监管部门将继续强化开发企业名单制管理，开发贷款必须以在建工程抵押，不得在开发商贷款上面搞贷新还旧，也不允许暂延期限。

　　另外，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。截至8月9日，按申万行业分类，统计显示，今年以来，只有保利地产、科学城、万泽股份、ST合臣4家地产上市公司公布了增发预案，预计募资130.18亿元，其中，仅万泽股份通过了证监会批准，ST合臣已宣布停止实施。“未来一段时间内，开发商恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。

　　在信贷等融资渠道被逐一收紧之后，开发商自己筹集资金的力度逐渐加大，徐枫告诉《经济参考报》记者，开发商自己筹集资金的形式包括“开发商与基金配对”、“开发商组建联合体”以及通过参与保障房项目进行融资等。

　　不过，开发商们不得不面临更高融资成本的现实问题。渣打银行调研报告表示，据开发商所言，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。

　　在“限购”、“限贷”和资金回笼不足的情况下，加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，开发商纷纷驻足观望，拿地意愿明显下降。

　　上周，国家发改委再次强调，要坚持房地产调控政策不动摇，遏制住房价格过快上涨。从各种迹象来看，下半年政策方向趋严已是大概率事件。徐枫预测，楼市调控政策信号已清晰，即继续从紧，下半年部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌，并呈震荡型走势。