上海高档住宅销售市场售价环比上涨1.2%

上海高档住宅销售市场

由于中央政府2005年至2007年间一系列调控政策的影响，住宅销售市场逐步放缓， 2008年前三季度上海高档住宅销售市场表现出成交不振态势。由于需求紧缩，上海高档住宅市场的供应/成交比已经由2007年全年的0.85:1升至2008年前三季度的1.85:1，另外2008年第三季度仍然出现需求不足的态势，高档公寓和别墅的供应/吸纳比分别为2.41:1和1.51:1。

上海高档住宅物业的售价在过去的一年中增幅逐渐放缓，到2008年三季度止，高档公寓和别墅的报价累计同比都已超过百分之二十，然而，在第三季度高档公寓的售价仅环比上涨百分之1.2，同时高档别墅环比出现小幅下跌百分之0.7。

尽管高档住宅价格还是保持坚挺，但是来自需求紧缩和成交量下降所带来的向下压力不容被忽视，尤其是全球经济的下滑使得住宅市场的宏观经济环境更加恶化。

然而近期中央以及市级政府刺激住宅市场，特别是普通住宅市场的政策也将有望使高档住宅市场间接获利，从而激励市场情绪。同时，市中心区域住宅用地和别墅用地未来供应量的缩减将有效地支撑住高档住宅市场。另外，世博会和对于经济复苏的期望将成为主导2010年市场的积极因素。




上海工业物业市场

上海工业地产在2008年三季度表现出较为平稳的走势，总体工业土地价格环比微幅上涨百分之零点六，自今年以来已经累计上涨增幅达百分之六点九。本季度共有72幅工业土地上市，总面积达到3,534,795平方米、或5300亩，有效地缓解了工业用地供应趋紧的态势在工业地产租赁方面，全球金融市场的动荡已经对企业进一步扩张的需求造成了负面的影响，以及制约了国内经济的高速发展。

尽管全球经济的萧条在一定程度上已近影响到上海甲级写字楼市场，在2008年第三季度商务园区还是保持其积极地租金增势，平均租金上涨至每月每平方米93元、同比增长达百分之7.3。

金融市场动荡的影响预期将在2009年早期显著地显现于跨国企业和本地中小企业，不管怎样一些制造型企业尤其是出口加工型企业已经试图放弃原有制造业转而将自有工业物业进行出租，出售或者再开发，正因如此可能会对预期上涨的厂房租金造成向下的压力。很明显，物流和研发类也将不可避免地经历需求的减少，然而新增物流地产的锐减，以及由于银根紧缩所造成的一些工程的延期将导致对于高标准仓储物业的需求在2009年将可能保持其一贯的强劲需求。

另一方面，全球第三方物流公司已经开始将它们的业务重心由欧美转向亚洲，尤其是中国大陆。紧接着UPS的步伐，DHL已于上海机场集团签订投资合同，拟于上海浦东国际机场建造88,000平方米的DHL北亚枢纽中心。

此外，刺激经济的一揽子计划不仅能够激励国内经济聪全球金融危机中强劲复苏，而且还能加大力度地鼓励建设二、三级城市机场和修复现有基础设施，以便刺激国内对工业产品的需求和加速物流业的发展。我们乐观的预测工业及物流业市场将在2010年得到复苏。