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2009年触及价格神经 新鸿基避谈最贵豪宅

 

连桩都没打好,大楼建设还需4年,但开发商新鸿基已经放话,其开发的上海滨江凯旋门别墅将达15万—20万元/平方米,相当于世界一线豪宅价格。

    如此高调,是试探市场反应的烟幕弹,还是真做中国最贵豪宅?对此新鸿基华东区有关部门负责人表示,公司要做中国最好的项目,而不是最贵的,“20万元/平方米是一种误读”。

    一位上海业界人士说,滨江凯旋门已触及中国最为敏感的价格神经,一旦搞砸,极有可能成为“汤臣一品第二”。两年前,也是在房价飙涨背景下,汤臣一品因涉嫌价格虚高、自我炒作等被查。

    喊价20万元/平方米

    新鸿基的滨江凯旋门项目所在地,是陆家嘴黄浦江畔为数不多的未开发地块之一。

    记者25日在工地看到,15台打桩机忙碌地工作着,工人在骄阳下施工有条不紊,工地中央盘放着一堆钢筋。现场工作人员称,打桩最快到今年底完成,盖好房子至少还需要4年,明年底售房的可能性不大。

    2005年6月,新鸿基旗下显锐投资有限公司以31.85亿元,竞得小陆家嘴占地6万多平方米的潍坊新村地块,楼面地价高达20178元/平方米,当时创下了上海土地招拍挂以来的单宗地块交易的最高总价。

    4个月后,临近的汤臣一品率先开盘,凭借11万元/平方米的均价,坐上“中国第一公寓豪宅”的宝座。

    去年底,新鸿基项目规划通过审批,取名为滨江凯旋门,由高层公寓式办公楼、商业、高层住宅以及低层住宅建筑群组成。10幢高层公寓均为大户型设计,每幢面积超过370平方米,部分超大户型的面积更是达460—560平方米。

    今年初新鸿基人士对媒体称,滨江凯旋门的公寓售价将在8万元/平方米之上,将在2011年开售的近10栋临江顶级别墅单价,将打破附近汤臣一品长久以来保持的上海住宅房价的最高纪录,达到15万—20万元/平方米,每栋售价在1亿元以上。

    可参照的项目是,一街之隔的世茂滨江花园最后一栋楼,官网参考均价已达7.5万元/平方米。建成后的滨江凯旋门,将部分挡住世茂滨江花园的江景视线,售价高出后者已经顺理成章。

    开发商对“中国最贵豪宅”颇有顾虑,随后新鸿基的态度发生急变。

    今年5月,新鸿基地产华东区负责人表示,滨江凯旋门无意成为上海最贵的住宅。他认为是“媒体误解了项目价格”。项目两年之后才能上市,价格不可能现在就具体报出来。

    “汤臣一品”第二?

    开发商不断飙价,已引起上海市的高度关注。

    下半年,上海即将登陆的外滩九里、滨江凯旋门、香港名都、鹏利海景、四季雅苑等,未开盘就已展开“飙价战”,单价至少为五六万元。

    “已经出现非理性。”上海北孚地产研究所副所长刘光东认为,上海房价已经脱离了大众承受能力。尤其是个别豪宅,价格高得“有点虚”,其超前、透支未来的做法,极有可能引起政府介入,重蹈“汤臣一品第二”不是没有可能。

    之前,上海市市委书记俞正声表示,高度关注房地产问题。上海市市长韩正表示,上海将采取有力措施,保持房地产市场稳定健康发展。

    易居中国分析师薛建雄认为,单价在10万元以上的豪宅接受程度并不高,主要是因为短期内看不到投资的溢价空间。

    即便得益市场追涨及资金避险,前3年只卖出3套房子的汤臣一品今年销售才有所转机。公开资料显示,截至8月25日,汤臣一品销售了38套,仅占总房源的1/5。

    一位知情人士说,之前热销的浦东星河湾项目,面积为二三百平方米、总价在1500万元左右的房源占总销售量的绝大部分。而500平方米以上、总价在2500万元以上的豪宅公寓几乎无人问津。

    与星河湾相比,滨江凯旋门面积最小的公寓为370平方米,总价一般在3000万元以上。

    同时,上海豪宅供应井喷,其中陆家嘴就有汤臣一品、鹏利海景、盛大金磐等。一旦购买力下降,又没有很好的租金支持,上海豪宅销售必将面临巨大压力。

    薛建雄认为,下半年至明年上半年,是上海豪宅销售的关键时期,“一旦销售不佳,极有可能陷入长时间的沉寂。”刘光东认为,豪宅市场的风险已大于机会,一向做事稳健的新鸿基,此番高调喊价存在试探市场嫌疑。

    可以预见,滨江凯旋门面临的是一条前途未卜、充满是非的道路
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