上半年，房地产市场经历了一轮快速复苏，全国70个大中城市房屋销售价格指数甚至超越了2007年的最高点；沉寂了一年多的“地王”频频显现，开发商拿地热情高涨。下半年房地产将何去何从？对其后市研判尤为重要。笔者认为，从市场供给和需求的角度来看，下半年房地产市场成交将回落，房价在供给大幅减少的预期下，维持在高位震荡。

    保增长 房地产投资尤为重要

    上半年房地产市场的回暖有两大鲜明特点。其一是刚性需求的集中释放。以领涨全国房地产市场的深圳为例，2007年10月份深圳房价见顶，均价为17350元/平方米。随即陷入长达15个月的调整，不仅成交量大幅萎缩，均价也逐月回落至2007年初的水平。2009年初以来，被压抑了半年有余的刚性需求逐步释放，成交在春节前后开始放大。

    其二是投资需求的低成本释放。自全球性金融危机爆发以来，央行逐步实行适度宽松的货币政策，多次下调了金融机构存贷款基准利率。以首次购房最优惠利率计算，投资需求仅需支付4.158%的财务成本即可满足。在房价回调的背景下，贷款购房的月供极易被租金所覆盖。由此，被长期抑制的投资需求也开始释放。

    在上述背景下，上半年的房地产市场“量增价升”。但在一派欣欣向荣的景象中，银监会要求商业银行严格执行国务院2008年12月下发的131号文和央行2007年9月下发的359号文，核心即是“二套房”政策，其中首付要四成，利率为基准利率的1.1倍。本质上来看，银监会并未出台新的房地产调控措施，但挤压房价泡沫，为过快反弹的房地产市场降温的目的不言而喻。

    为什么如此呵护房地产市场？我们不妨从“保增长”的角度去理解。统计局数据显示，在GDP增长的三大需求中，最终消费对经济增长的贡献率为53.4%，拉动GDP增长3.8个百分点。资本形成总额对经济增长的贡献率为87.6%，拉动GDP增长6.2个百分点。国外需求对经济增长的贡献率为负41%，下拉GDP增长负2.9个百分点。不难看出，上半年7.1%的GDP同比增速中，投资带动的部分超过了九成。而分解来看，上半年全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，其中既有国家4万亿元投资计划释放的需求，也有民间投资特别是房地产开发投资的贡献。1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，在城镇固定资产投资中的占比高达18.57%。如果说下半年经济要步入确定性复苏，那么经济增长对投资的依赖仍将延续，而房地产投资尤为重要。（