四、主要结论及市场预测

    通过以上实证分析，可以得出以下规律性的结论：

    1、M1是资产价格的领先指标。 一般而言，经济繁荣期，包括股市和楼市在内的资产价格也会上涨，所以M1往往也是资产价格的领先指标。从内部原理分析，如果M1快速增长，除经济向好的因素外，也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如今年以来实体经济并未全面复苏，但6月底M1增幅高达26.37%，这意味着部分资金进入股市和楼市。M1领先股市和楼市的时间，因国别和商业周期而不同，平均滞后6个月左右。在香港和美国，M1与楼市的关联度高于M1与股市，日本和台湾则是后者高于前者。

    2、股市与楼市存在高度的正相关关系。 不存在所谓的“跷跷板”关系。绝大部分情况下，股市都领先于楼市，香港为4个月左右，我国大陆为5个月左右。相较而言，香港楼市与股市的变化情况，有很大的共性，这点值得我们参考。股市领先于楼市的主要原因，一是股市是经济的晴雨表，对经济和流动性的变化的反应快；二是股市流动性优于楼市，投资者在短时间内可很方便的进出；三是股市的财富效应明显，牛市时促进楼市需求，熊市时抑制楼市需求。

    3、在商业周期出现拐点，以及资产市场出现大幅波动时，M1、股市和楼市的相关度非常高。 如1990年前后的日本与台湾，1997年前后的香港，2007年至今的我国大陆等。而在商业周期的非峰点和非谷点期，以及资产市场出现小幅波动时，三者的关联度较低甚至不相关。

    4、在资产价格的上升期，M1、股市和楼市的相关度，以及三者的依次领先关系，明显强于资产价格的下行期。 因此，通过观察上升期M1、股市的变化(主要是顶点的出现)，非常有助于预测楼市何时会出现高点。

    通过上述分析及规律总结，对我国楼市的走势做大致预测如下：

    1、货币政策影响楼市走向:下半年货币政策松中带紧，对楼市影响中性稍偏空

    自从去年11月中央决定实行适度宽松货币政策以来，事实上出现了极度宽松的货币供应。因此，此次货币政策的影响力明显大于以往，甚至超过1998年遭遇亚洲金融危机波及时。由于流动性非常充裕，出于通胀预期，部分居民和机构投资房产用于保值、增值，另外还引起投机需求的跟风入市。所以，今年二季度以来，正是在投资投机需求的带动下，一线城市和部分二线城市的楼市快速繁荣，价格亦出现明显上涨。

    上海二手住房成交单价的价格段分布变化

    

    不妨以上海二手房成交情况为例进行分析，由上图可知，今年7月，低档和中低档住宅成交比重较去年四季度大降17.36个百分点，说明刚性需求明显萎缩；而中档和中高住宅成交比重较去年四季度大升16.63个百分点，说明投资和改善需求明显增长。

    那么，下半年货币政策形势如何。近期中央再三强调经济政策维持不变，适度宽松的货币政策不会发生变化，但由于中央部委和部分高层对于流动性过剩导致通胀和资产价格上涨比较担扰，政策微调是必然的。近期央行频频通过公开市场收回流动性，以及7月份银行信贷大减至3600亿元，说明货币政策正在适度收紧。反映在 房地产 政策上，是7月以来二套房贷政策明显严格化。总体而言，下半年货币政策对楼市的影响属于中性稍偏空。

    2、M1增速不久将到顶，房价同比增幅高点可能出现在今年底或明年一季度

    上文已有论述，M1基本上是楼市的先行指标，尤其是在本轮楼市回暖明显受流动性影响的条件下。国外和国内经验表明，M1的同比增幅变化，领先于房价同比增幅变化5-6个月左右。今年3-5月M1增幅处于17-18%左右合理水平，6月M1增幅即跳高至24.76%，7月进一步升至26.37%，这是1995年5月份以来的最高水平。近十年来，M1增速持续超过22%的情况有两次，一次是2001年上半年持续了5个月；另一次是2007年8月份到10月份持续了3个月。本轮的特殊情况是经济“保八”，所以在22%以上会持续多月，但26%这样超高位难以持续。我们认为，今年8月或9月，这一指标极有可能到顶。按此推算，则我国70个大中城市房价指数同比增幅将在今年底或明年一季度到顶，而环比增幅变化领先同比增幅数月，今年4-7月70个大中城市房价环比增幅分别为0.4%、0.6%、0.8%、0.9%，今年8-9月，环比增幅极有可能到达高点，其后涨幅会慢慢缩小，甚至不排除重新下跌。

    3、股市8-10月或反弹触顶，房价同比增幅高点或出现在今年底或明年一季度

    本轮股市强劲反弹，受流动性充裕驱动非常明显。后市如何，应密切关注M1增速，以及M1增速与M2增速的差值。首先，上文已述，M1增速目前已处历史高位，可能近两个月就会触顶；然而，在以往中国股市的两次大牛市中，都曾出现过持续20个月左右的M1增速大于M2，而目前尚未出现。值得关注的是，二者差距自今年1月以来持续缩小，由-12.06%缩小至7月份的-2.05%，接下来，M1与M2的增幅有可能下降，但M1的增幅将会超过M2的增幅。

    自从去年10月28日沪指触底1664.93点之后，在经过短暂的盘整后，股市便一直掉头向上，在今年的8月4日到达3478.01的高点，在约9个月的时间内涨幅高达108.90%。之后沪指掉头向下，在8月19号这天已经跌破2800点最低到了2761.40点。此次股市调整，除了存在一定泡沫的因素以外，主要受货币供应收紧的影响。但从M1增速，以及M1增幅与M2增幅的差值看，资金面依然宽松。在 M1增速尚未超过M2增幅的情况下，反弹行情不太可能结束。因此，此次持续两周的股市大跌有些非理性，重新反弹的可能性更大，8月20、21、24日的连续反弹证明了这一点。但值得关注的是，由于缺乏经济面的强力支撑，今年以来的股市属于反弹行情，而非2000年和2007年的大牛市。下半年股市存在很多不确定性，随着M1增幅的下降，当流动性有所收紧之后，股指再度反弹之后，可能会重新回落。

    按以往经验，香港和内地股市领先房价同比增长4-5个月左右，那么，现在有两种可能性，一种可能是8月4日股市已创造年内高点(沪指3478)，70个大中城市的房价同比增幅将在11-12月到达高点；另一种可能是股指继续反弹并创年内新高，比如在9-10月，则70个大中城市的房价同比增幅将在明年第一季度到顶。