经过连续数月的快速回升，分别反映新房和二手房价格走势的中房上海指数和上海二手房指数，于今年7月纷纷创下历史新高。房价上升加上银行开始收紧二套房贷，正对投资和改善型需求形成挤出效应。据沪上一些中介公司反映，8月份以来中低总价房源成交下降较为明显。

    今年7月份，中房上海综合指数为2127点，较上月上涨4.73%。其中中房上海住宅指数为2045点，较上月上涨99点，环比涨幅5.09%，刷新了历史记录，与今年2月份房价低位时相比，上涨了10.2%，与去年同期相比上涨了3.23%。

    夏天本应是楼市淡季，不过今年7月全市新建住房交易仍保持旺盛，盛夏淡市未见真淡，成交量达到266.2万平方米，仅比上月下降5.8%。而去年7月与6月相比，成交量下降幅度达到20.5%。据中房上海指数办公室监测，今年以来上海商品住房销售不断增长，1至7月累计达到1500.5万平方米，同比增幅达到49.4%，大大超出了2007年市场高位时1至7月与上年同比增幅23.5%的水平。同时，新增供应赶不上市场需求，周转空置量一直处在低位运行，供求矛盾十分突出。

    从中房上海指数办公室139个调查样本价格变化情况来看，7月份住宅样本未见任何一个价格下降，有68.8%的公寓楼盘出现价格上涨，上涨占比较6月份扩大15个百分点，平均涨幅为5.85%，其中有23个楼盘涨幅达到或超过10%。公寓楼盘上涨占比大、单价上涨幅度较高，且显现全区域性上涨，这是上海住房市场有史以来少见的。

    今年7月份，上海二手房价格指数为2427点，较6月上升29点，环比涨幅1.21%，同样一举跃上历史最高点。全市56个控制点板块均出现上涨，无一下跌。不过，在自住、改善以及投资等多样购房需求合力推动下，二手房市场虽出现价格快速上涨，但部分刚性需求购房者购买力开始减弱，表现为低总价可售房源稀缺且报价高，成交量明显减少，中高端房源成交较为活跃但涨幅回落。5个市中心区7月份二手房平均涨幅为1.38%，环比回落25.2%。涨幅居前的为卢湾区，上涨1.59%，其次为静安区1.44%，长宁区 1.34%，黄浦区1.31%，徐汇区1.21%。

    这一态势在8月份的二手房市场上得以延续。据了解，8月份以来，沪上银行纷纷收紧二套房贷，对二套房首付比例等的审查趋于严格。部分嗅觉灵敏的投资客开始趋于观望，而高企的价格也逼退了一批自住型买家，两方面因素导致目前二手房交易量呈下降趋势。据上海中原地产对150余家分店的调查显示，8月份各门店带看量较7月份下滑了2成左右，成交价格依旧维持高位，无明显变化。从客户结构来看，投资客比例有所下降。另据21世纪不动产上海区域市场中心的监测，截至8月19日，该公司成交量较7月份同期下降了13.6%，一些前期的热点交易板块如闵行七宝、宝山上大、松江九亭等与7月份相比，成交量下降近40%，价格水平却仍在高位。二套房贷收紧带来的房价调整预期，也导致部分自住买家转入观望。（