本月10日,广州市国土房管局推出全国首个针对“天价地王”的处理方案后,18日推出的10幅商住地块骤然降温。但在其他城市的抢地大战仍然在上演,东莞、苏州、南京等地的拍卖会依旧火爆,碧桂园、苏宁、保利等大集团频频出手掠地。

    今年二季度以来各地土地市场风云不断,北京、上海、广州等地频繁诞生的新“地王”地价直逼同地段售价。这种疯狂抢地的局面是否会重蹈2007年“地王变债王”的覆辙?中原地产日前公布的一份研究报告显示,在该机构监测的12大城市40家开发商自2003年以来获得的270块土地样本中,有高达57%的地块尚未推向市场,该机构甚至在分析报告标题中断言“地价透支房价,半数地王难解套”。

    半数“地王”难解套

    原因:成本偏高导致缺乏入市动力

    自土地招拍挂制度实行以来,开发商获取土地的信息大量被暴露在阳光之下。中原地产研究中心对知名开发商自2003年到2009年上半年获取的270幅土地的当前状态调查发现,270幅地块中除去在售和售完状态的土地,有57%的土地尚未入市。其中有27%的土地还处于待开发状态,30%处于规划在建状态,尚未形成实际销售。

    知名发展商历年在公开市场获取的土地数量以2007年最多,占到整个样本数量的45%。按照土地开发周期两年时间计算,2009年应该正是2007年土地全面入市的时间,但从样本数据看,仍有20%的土地处于闲置状态。

    值得注意的是,在2007年拿地目前在售的项目地价占房价比重平均值达到38%,远高于国土资源部公布的25%这一地价房价比平均值。中原地产研究员宋莉认为,正是因为2007年土地成本的普遍偏高导致当年“地王”缺乏入市动力。

    中原地产数据统计显示,在被作为样本的18幅2007年“地王”中,除去4幅地王已退地,另外14幅“地王”中有7幅处于闲置待开发状态,7幅地块的楼面地价占当前周边楼价比重接近90%,其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的“地王”地价占房价比接近80%,如此巨大的土地成本迫使2007年“地王”多数处于闲置状态。

    “地王”价堪比房价

    结果:高于市场水平面临较大风险

    有专家表示,开发商拿天价地的行为就是“好了伤疤忘了疼”。2007年的各地“地王”如今要么延迟工期,要么欠缴土地出让金,要么成了拆迁烂尾地块,甚至被政府收回重新拍卖。但到今年楼市快速复苏时,各地又立刻回到了2007年的火爆行情中,在争抢“地王”中狂欢。

    2009年二季度后多个城市土地市场持续升温,北京“广渠路地王”、上海“金地地王”、广州“珠江新城地王”、“大学城地王”等新天价“地王”的诞生直追2007年的“地王时代”。

    中原地产研究报告称,2009年热门地块楼面地价和周边房价之比普遍超过70%,远高于市场平均水平,已经面临较大的市场风险。广州市场方面,珠江新城地王楼面地价15307元/平方米,同区域楼盘当前售价为20000元/平方米,占比达77%。金沙洲地块5534元/平方米的地价对比周边9000元/平方米的房价也占到61%。

    “地王”买主并不轻松

    出路:政府解决闲置“地王”开发商才会谨慎

    尽管充当了高价购地的急先锋,但“地王”买主们目前的心情可并不轻松。保利地产内部人士向记者透露“拿到了地也是件头疼的事”。而在日前接受记者采访时,拿下珠江新城、大学城“地王”的广州城建地产总经理梁由潘也表示:“买地我们都希望便宜,但是太多人争了,当时无非就是我们举牌时比对手高出了一点点,就成了"地王"”。

    38亿元摘得重庆“地王”的保利地产方面表示,重庆项目的拿地价格与底价的溢价水平为31%,相比有的土地拍卖溢价率达到了100%甚至200%并不算高。另外该项目本身条件不错,能够达到保利的投资立项标准。保利重庆项目楼面地价为3040元/平方米,周边房价则为7000元/平方米,43%的地价房价比从目前来看的确有利可图。

    有分析人士认为,“地王”的出现对开发商来说也不是一件好事。开发商最希望看到的是“地价低,房价高”,可现在是“地价和房价都高”。

    据合富辉煌首席分析师黎文江分析,各地方政府本希望通过增加供地来提升楼市供应量,但实际效果却差强人意。土地成本过高导致开发商担心亏本不愿动工,由此造成的开发商“囤地”则令楼市供应不足。黎文江认为,如果地王频出的问题不解决,再多供应也是白费。

    有不愿透露姓名的业内人士表示,要避免重蹈“地王变债王”的覆辙,政府首先应该明确解决掉近几年闲置的“地王”,开发商才会在拿地上趋于谨慎。如广州在本月10日推出“地王”处理方案后,18日推出的10幅商住地块就并未再现开发商抢地的场面。广州市国土房管局规定从今年起,竞得人在土地出让后要缴纳成交价10%的定金,受让方违约的将被没收定金,并可要求受让人赔偿损失