楼市风险出现分化

    部分城市豪宅及郊区成风险集中区

    8月8日，上海浦东星河湾开盘，当天销售额超过40亿元，创下房地产市场化以来单盘开盘销售额最高纪录。此前，成都套价千万以上的豪宅麓山国际开盘，也创下当天销售7亿的成绩。北京7月销售排行榜中，国瑞城、星河湾等豪宅仍稳稳占据成交额最前列……

    一系列迹象表明，豪宅成交正成为很多城市房价居高不下的护法。豪宅投资同样是房地产投资最热闹的领域。但是，一个重要的信号需要提醒盲目崇拜豪宅的楼市投资者和开发商。那就是，并不是每个城市的豪宅都会热销，部分二、三线城市的豪宅正成为销售风险最大的物业类型。处于城市郊区的房源也可能成为房地产从高峰向下回调的首个波谷。

    克而瑞（中国）研究中心近日发布的《2009年3季度全国典型城市房地产市场供求风险度评估报告》指出，受上半年楼市回暖拉动，各档次物业库存风险大幅降低，但部分二、三线城市的高档住宅仍可能面临较大的去化压力。

    根据预测，三季度全国销售风险最大的仍然是高档住宅。31个典型城市中三分之一的城市存在较高的库存风险，这些城市均在非一线城市的区域。风险最低的是中档和中低档住宅，原因是这部分物业的需求仍是各城市占比最大的那部分刚性需求。

    “总体看来，高档住宅风险较二季度有明显下降，说明市场回暖很好地缓解了前期高档住宅的高风险。但是在部分中小城市中，由于高档物业购买者受整体经济环境影响不明显，投资不够活跃，因此仍存在一定的去化和价格压力。”报告指出。

    另外，豪宅今年上半年遭遇租金下降的窘况。市场人士称，实体经济尚未全面回暖是导致豪宅租售倒挂的主要原因。

    除了不同物业类型的风险各有不同外，同一城市的不同区域的库存风险也各有不同。报告指出，从各城市区域供给量来看，可能出现库存压力的区域主要集中于郊区，例如西安的城西区、太原的尖草坪区和万柏林区、上海的奉贤区和武汉的沌口区。

    而31个典型城市中，库存压力相对较大的城市是海口。由于存量大、成交回升较慢，海口整体市场供求处于较高风险等级，其四个区域中，龙华区、美兰区和琼山区销售风险都较大。处于中度风险的秀英区，虽然二季度末供大于求的风险较低，但未来一年内预计将出现明显的供大于求局面，如果成交量不能继续回升，供求风险将有加大的可能。

    由此可以看出，消费者不能被均价和部分城市的楼市投资热情与成交火爆局面所误导，进而判断全国楼市都在急行军式的增长。这也是部分专家认为楼市回暖基础尚不稳固的原因之一。

    当然，从长期来看，优质地段的优质房源一定有巨大的需求支持，无论是豪宅还是普通住宅，这也是开发商和购房者选择项目的共同目标。但下半年商品房已经不太可能出现上半年全线猛涨的局面，对于投资土地的开发商和投资房产的购房者来说，有区别的判断投资风险就显得尤其重要