从土地市场、新房市场，再到二手房市场，一个楼市上涨的完整链条已经形成。本报记者对富力城、地铁4号线和望京等北京二手房市场热点区域调查发现，目前北京部分区域楼盘的二手房挂牌价格已经超过了去年最高成交价。

    富力城周边

    “楼王”周涨5000

    二手房价论天涨

    在富力城星光大道100米内，密密麻麻汇集了我爱我家、链家、中原、麦田、中天置地、21世纪不动产、美联和鑫尊置地等十余家二手房中介公司。富力城本来就是职业投资者追捧的热点楼盘，在广渠门外10号地高价拍卖成为“单价地王”后，富力城以及周边的二手房市场，立刻进入“发烧”状态。

    “一个月前这里的房价还在每平米2.1万元到2.2万元，现在不少委托我们卖房的客户都把价格往上调了，房子都在每平方米2.3万元以上。”麦田地产一位员工向记者表示，“最近价格变化太快，以前是按月涨，现在是论天涨。”

    号称富力城“楼王”的表现最为夸张。一位中介人员向记者表示，位于富力城D区一套面积为239平方米的“楼王”，之前房主的要价是每平方米3万元，在广渠门外10号地天价拍卖之后，房主直接将价格上调到3.5万元。中介解释说：“虽然楼王因处于小区最核心位置，南北窗紧邻花园，有着其他房子无可比拟的优势，但一周单价上涨5000元确实很少见，不过，最近已经有顾客对这套房表示感兴趣。”

    广渠门外10号地对周边楼盘价格的波及区域，并不只局限于富力城。来自链家地产的统计显示，CBD区域的二手房在短短五天里，每平方米的报价上涨了1000元，涨幅达到6.5%左右。目前CBD区域各知名楼盘呈现出典型的供不应求，例如当前富力城、苹果社区、SOHO现代城，其二手房供需比都达到了1：4以上，属于较为明显的卖方市场。

    链家地产市场部研发主任王志伟表示，10号地拍卖后形成了每平米1.5万元的“超高”楼面价，对区域房价起到了一个风向标的作用，是扼守方报价上扬的一个重要刺激因素，部分房产持有者对区域房产升值的信心度进一步走高。

    土地高价拍卖对周边二手房价格的上涨影响远没有结束。继广渠门外10号地之后，正在竞拍的广渠路15号地对周边二手房市场也掀起了一波涨价潮。记者调查发现，“15号地”周边的二手房价已经闻风先涨，部分热点项目的二手房报价每平方米最高涨了近3000元，不少靠近“15号地”的楼盘业主惜售心理严重。

    右安门区域

    4号线“涨价先锋”

    20天上调近两成

    楼价上涨的不仅仅局限于CBD区域，随着4号线即将运营，一些曾经默默无闻的区域楼盘也成为价格上涨的热点。

    作为4号线和北京南站的交汇点，便利的交通位置让右安门附近的翠林小区价格飙升。上周六傍晚，在北京南站附近的翠林小区二里的一套两居室，半个小时内有四拨看房者，一位中介人员指着窗外的北京南站向记者表示，“住在这里近可去颐和园，远可去天津，不管是自住还是投资，都有很高的升值空间。”

    据悉，目前翠林小区的价格高达每平米10945元，与月初相比，短短20天内就上涨了近两成。翠林小区绝不算是“曲高和寡”，附近的开阳里五区和右安雅邻等楼盘的价格，在过去一个月中至少都上涨了10%，此外，价格上涨的还有右安门南侧的马家堡。

    地铁4号线南起丰台区的公益西桥站，终点至海淀区的安河桥北站，期间共设24座车站，跨越丰台、宣武、西城、海淀四个区。整个线路商圈分布密集。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，6月初右安门区域二手房成交相比5月同期上涨30%左右，成为4号线二手房成交上涨最为明显的区域。

    “右安门区域虽然地处二环周边，但一直未有轨道交通到达，当前右安门区域二手房价格在每平方米1.1万元至1.2万元左右，相比周边的西单、宣武门等区域低出15%以上。”一位右安门附近的房地产中介人员表示，“地铁4号线的落成是刺激区域二手房成交的直接原因。”

    望京地区

    沉淀房源快速激活

    大户型成交飙升400

    %在今年二手房的回暖过程中，作为常年热点区域的望京地区表现得尤为抢眼。统计显示，当前望京区域二手房均价在每平方米1.16万元，相比年初上涨幅度达12.6%，月均涨幅也在2%以上。

    不过，望京二手房上涨却有其国际原因。据悉，在全球金融危机的影响下，去年下半年不少在北京做生意的韩国人回国，抛售的房产多以中大户型为主，而由于当时市场清淡，这些房源绝大多数都沉淀下来，在市场回暖后，迅速被新增的升级置业群体消化。

    据悉，当前望京区域120平方米以上的大户型二手房成交量较年初的涨幅接近400%，成交占比从20%左右上升到30%左右，这远高于二手房大户型整体18%左右的成交比重。

    “去年下半年到今年3月份以前，由于韩国人撤离望京地区,导致区域大量二手房源无人接手，而新增需求又因为大环境低迷几乎断档，因此望京区域二手房市场处在一个供大于求的失衡局面，二手房价格下行明显。”王志伟表示，连续三个月新增需求和成交的突增，使供需比例发生了质的改变，价格也迅速反弹至去年年初时的水平。

    业内观点

    “当心二手房价格二次探底”

    从今年春节开始，北京二手房市场连续四个月出现回暖。在年初的几个月里，二手房的交易量甚至超过了新房的交易量。而去年出台的鼓励二手房交易相关税收政策，是打破去年以来交易低迷的主要原因。

    据悉，去年12月17日，调控部门出台了刺激房地产市场的新政策，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)免征营业税的政策，改为2年(含2年)；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    此外，目前市场充裕的流动性也是二手房市场上涨的一大原因，“央行第一季度人民币贷款增加4.6万亿元，全年或将达到8万亿元，并继续保持充裕的流动性，这与去年完全相反，在这样的情况下，房子不涨也难。”一位业内专家表示。

    一些非理性现象引起了业内人士的警觉。记者走访多家中介发现，除了价格上涨之外，房主惜售现象已经出现，“随着价格上涨，现在很多客户都不打算卖了。”一些热点区域的中介人员对记者表示。

    我爱我家的成交数据显示，5月份，北京二手房市场的整体交易均价为每平方米12669元，比4月份涨2.45%。目前北京部分区域某些楼盘的二手房挂牌价格甚至已经超过了去年最高的成交价，“像CBD、望京、方庄、朝青、金融街等地的二手次新房市场中甚至出现了二手房报价高于一手房的情况。

    我爱我家副总裁胡景晖表示，“目前市场还不能承受这样的价格水平，业主要价过高，很可能导致回暖结束，二手房价格将二次探底。”

    记者手记

    “价涨量跌”出现新一轮调整也就不远了

    夏日炎炎的6月楼市传来的一片“涨声”，强烈刺激到了每一个购房者的神经。这绝不是普通购房者们喜闻乐见的场景，但它还是发生了。

    “我的一个客户今年1月成功抄底这里的一套房，上周刚刚成功脱手，不到5个月轻松获利30万元。”“现在买房子的人太多了，下决心要趁早，不买就晚了。 ”中介人员眉飞色舞地向记者和其他看房人描述着小区的“升值空间”，路边大排档上则一阵阵飘来羊肉串、麻辣烫的味道，跟中介口中的“价值投资”交相辉映。

    北京统计局数据显示，北京一季度商品房销售315.3万平方米，同比增长81.1%，增幅为全国最高。相信在楼市全面复苏之下，“轻松赚30万”的故事，不但确实正在发生，而且肯定不是个案。

    “地王”效应、交通改善、投资入市、政策调头、货币推手……今天的房地产市场，被赋予了太多涨价的理由。在这轮楼市回暖的行情中，二手房与土地、新房市场的联动效应已经形成：当土地市场天价拍卖、新房价格连续攀升之后，下游的二手房价格自然水涨船高。

    “不买就晚了！”开发商如期看到了购房者的焦虑，一切在他们的预料之中。形成反差的，却仍是北京楼盘居高不下的空置率。截至4月底，北京市现房住宅空置面积487.6万平方米，同比增长28%，北京市统计局新闻发言人表示，“按去年现房成交量看，这些空置房至少两年半才能消化。”

    一方面是高企的空置率，一方面是按天涨价的楼市，曾经的疯狂似乎又卷土重来，但是，时隔不远的上一轮调整教训已经告诉我们，一个被透支房价和泡沫充斥的市场，注定不能持久。随着二手房业主近期普遍上调价格，“价涨量跌”的局面再次出现。统计显示，今年5月份，北京二手住宅成交总量为18814套，环比出现了8.27%的降幅。等“价涨量跌”的局面彻底成型，新一轮市场调整也就不远了。