地价与房价之争近日再次升级，工商联和国土部纷纷就此发表各方观点。克而瑞(中国)上海机构分析师付琦就此热点接受了中国地产网记者的独家专访，付琦认为，房价不由地价决定、地价不由政府决定，两者都由供求关系所决定，目前的争论毫无意义。 

    中国地产网：回顾6月，市场焦点最热的莫过于房价的争论，为什么涨？该不该涨？还会不会涨？怎样让它不涨？房价收入比、通胀预期、信贷失控、游资炒作、地价推高房价……等等观点再度被搬出。你的观点如何呢？

    克而瑞(中国)上海机构分析师付琦：事实上，每次房价上升时期，这些观点都会被拿出来炒一遍“冷饭”，04年、07年、09年，至少已经炒了三个轮回了。而在这些不新鲜的观点中，“地价、房价之争”似乎带了那么一点新鲜，让我们格外关注。以往，对于 房地产 的焦点争论，争论方往往是“专家”、“老百姓”、“开发商”、“政府”四方捉对PK，甚至专家之间、开发商之间互相对擂，却很少看得到政府之间互相责难的。而今年“地价、房价之争”升级为工商联(虽非国家机关，但其在政治体制中的地位，可视为半官方)和国土部之间争论，让所以非官方的人士颇有点看笑话的新鲜感。

    今年的“地价、房价之争”缘自3月的全国两会，全国工商联以“房价中60%以上被政府所占”为由，向上海市市长韩正发难；其后，全国工商联又出台报告称，“地价成本占房价60%以上”；6月，国土部为此快速全国排查，并还击“全国平均水平地价成本仅占房价的23%”。两个官方(半官方)机构用不同的统计口径玩起了数字游戏。

    全国工商联似乎认为这样的争论非常重要，地价在房价中的比例过高就能证明房价是由地价推高的，而由此降低地价成本就能降房价。而国土部的回应似乎也十分必要，因为工商联的矛头指向土地价格，就等于直接指责土地的管理部门国土资源部，等同于房价是国土部推高的，这样的“高帽子”不能戴，所以证明了地价比例不高就相当于给自己洗刷“罪名”。

    在我们看来，地价占房价的比例究竟多少，实在是没有多大的意义。而更为遗憾的是，两大官方(半官方)机构的争论也实在有失专业水准。

    中国地产网：在这场争论中，首先一个问题是“地价高吗？”

    克而瑞(中国)上海机构分析师付琦：这正是两大官方(半官方)玩的数字游戏。一方只计算了初始土地出让金，另一方计算了现在土地出让金以及各种税费负担和时间名义成本。两种算法站在不同的角度来看问题，统计口径不同根本没有可比的参照意义。但是，这里我们却需要提出几个现实的案例。上海某楼盘从2000年就开始开发第一期，从过去的6000元/平方米(尚有利润)的价格，到现今售价达到40000元/平方米，该项目的土地(包括各项税费)成本显然没有明显的增长，但房价却增长了近7倍，地价成本占目前房价的比例不会超过20%；另外，上海西区近郊某项目，在07年地价最高时获得地块，但在去年市场最低谷开盘，亏本销售，地价成本超过房价的60%。从这两个案例可以看到，地价占房价的比例多少，不同项目、不同时期、不同方式获得土地、不同开发节奏都会有不同。恐怕很难一概而论地价比例过高。在上海，目前在售的项目中多数至少是在2007年之前获得的土地，这些项目土地成本都不会超过50%。

    中国地产网：第二个问题，“地价高一定推高房价吗？”

    克而瑞(中国)上海机构分析师付琦：不可否认，一般情况下成本上升会导致最终的商品价格上升，但并非所有情况都是如此，并且成本也不是决定价格的唯一因素。市场经济的物价是由市场供求关系决定的，而并非成本定价制，市场火爆如04年、07年，开发商当然不会考虑因为成本低而不涨价；市场低迷如08年，开发商或者不销售，或者降价，但同样不会过多考虑成本。前面两个案例即是如此，前一个案例，开发商不会因为土地成本低而低价销售，而后一个案例，同样不会因为地价成本高，而提高房价。任何一个商品，价格的制定一定会参考成本，但最终的决定性因素一定是供求关系，成本一般情况下只是价格制定的底线(特殊情况会亏本销售)。同时，还需要认识到，土地市场本身也是个公开的市场，土地价格也是由供求关系所决定的，并非由政府控制的，恰恰是因为客观上土地供应不足，开发商只能通过竞争来获得土地，竞争也必然拉高地价。

    中国地产网：最后一个问题，“地价下降就一定能降低房价吗？”

    克而瑞(中国)上海机构分析师付琦：既然，价格不完全是由成本所决定的，那降低成本就不一定会降低房价。回顾上海房地产的历史，2005年和2008年分别出现了一波房价调整的行情，但这两年，房价都不是因为成本降低而降价，而是由于政府出台了控制性的调控措施，通过税收、信贷等方面压制了需求，致使市场形成短期的供过于求，开发商销售缓慢、库存压力加大，因此降价。这也说明了房价是由供求关系所决定的。

    房价不由地价决定、地价不由政府决定，两者都由供求关系所决定，如此两大官方(半官方)机构的争论又有什么实际意义呢？身处市场经济体制中，争论房价是否由地价推高、争论开发商是否暴利、呼吁公开开发成本，这些都根本不符合市场经济的理念。作为官方(非官方)机构，还是多考虑考虑如何促进行业持续、稳定、健康发展才更有意义。