2008年房地产上市公司中期报告分析

一、资产规模总量大幅增长，超百亿企业激增(图略)

　　截止到2008年6月30日，98家房地产上市公司的总资产规模达到6635.3亿元，较2007年同期的4024.8亿元同比大幅增长65%。与此同时，资产过百亿大关的企业数量激增，由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家，其中超千亿资产企业1家。

　　资产规模呈现集中趋势，总资产规模前20家企业的份额比重呈现稳步上升态势。前20家公司的总资产规模合计达到4462亿元，所占比重提升到67.2%，较2007年同期提高5个百分点。其中前10家公司的总资产规模比重占到整体的半数以上，为51.4%，凸现公司资产规模大型化趋势(见图1)。

　　二、流动负债同比增长显著，凸现短期偿债压力增大(图略)

　　98家上市公司的流动负债规模达到2998.6亿元，较2007年同期的1846.4亿元同比大幅增长62%，高于同期营业收入的增幅。流动负债的显著增长态势，凸现企业短期偿还债务的压力。

　　流动负债规模呈现加速增加趋势，流动负债规模前20家公司的份额比重呈现大幅增加态势。前20家公司的流动负债规模合计达到2167.4亿元，所占比重激增到72.3%，较2007年同期提高8.3个百分点。其中前10家公司的流动负债规模占整体的比重高达54.2%，凸现大型公司短期偿还债务的风险(见图2)。

　　三、营业收入继续高速增长，但增幅已现放缓态势(图略)

　　98家上市公司2008年中报显示，2008年上半年结转营业收入为765.6亿元，较2007年同期的534亿元同比增长43%，增长态势低于同期总资产和负债的增幅。这从营业收入前20家公司的情况便可窥见。更令人担忧的是，上半年的结转收入多为2007年销售所得，2008年以来的全国楼市销售状况不容乐观，营业收入的增幅放缓已成不争的事实(见图3)。

　　营业收入额前20家公司的份额比重呈现下降态势。前20家公司的营业收入额合计达到488.5亿元，所占比重下降到63.8%，较2007年同期下降了5.2个百分点。其中前10家公司的营业收入额占整体的比重下降到48.3%。

　　四、利润总额和净利润仍然快速增长，但已出现分化迹象(图略)

　　2008年上半年，98家上市公司的利润总额达到180.5亿元，较2007年同期的119.2亿元，同比增长51%。尽管仍处在高位增长，但这一增速较2007年67%的增幅有明显下降，同时也低于同期总资产和负债的增幅。相比之下，98家公司的净利润则达到133.2亿元，较2007年同期的82.99亿元同比增长61%，继续保持稳定、快速增长的态势。从利润总额和净利润的增长变化态势上可以发现二者已出现分化迹象。

　　利润总额前20家公司所占的比重呈现下降态势。利润总额前20家公司的利润合计达到129.2亿元，所占比重下降到71.6%，较2007年同期下降了6.4个百分点。其中前10家公司的利润总额为98.1亿元，占整体的比重为54.3%(见图4)。

　　净利润总额前20家公司所占的比重同样呈现下降态势。前20家公司的净利润总额达到95.05亿元，所占比重下降到71.3%，较2007年同期下降丁6.？个百分点。其中前10家公司的净利润总额合计为72.1亿元，占整体的比重为54.1%(见图5)。

　　五、总资产收益率和净资产收益率同比不同程度提升(图略)

　　2008年中期报告显示，98家上市公司的总资产收益率和净资产收益率都有不同程度的增加，尤其是前20家上市公司其总资产收益率和净资产收益率同比增加更为显著。

　　在总资产收益率上，前20家公司的平均收益率为8.56%，远远高于2007年的4.91%：在净资产收益率上，前20家公司的平均收益水平为17%，较2007年的15%提高了2个百分点(见图6、图7)。

　　六、现金流趋紧态势加剧，每股经营现金流为负的公司数量增加(图略)

　　房地产上市公司的现金流趋紧，尤其是经营性现金流，延续了紧张的态势，并有进一步加剧的趋势。2008年中报显示，每股经营现金流为负的企业数量增加，98家公司中，只有27家公司的每股经营现金流为正值，其余71家公司均为负值，较2007年增加了18家。其中总资产排名前10的房地产企业中有8家为负，其中包含万科A(-0.14)、保利地产(-2.63)、金地集团(-0.88)、招商地产(-2.502)、金融街(-0.8)、首开股份(-2.15)等前6家。在总资产规模前20家公司中，有16家的每股经营现金流为负值(见图8)。

　　七、资产负债率依然维持较高水平，流动比率出现分化(图略)

　　2008年中报显示，98家上市公司的资产负债率依旧保持较高水平，有43家公司的资产负债率较同期出现增加态势，且主要是总资产排名靠前的一些知名大公司。如招商地产、北辰、珠江实业、上实发展、张江高科、珠江控股、栖霞建设等上市公司均有不同程度的增加，而万科、金地等公司依旧维持高位。

　　流动比率上，尽管整体水平处于好转态势，但是仍有40家公司的流动比率较去年同期水平下降，且这40家公司中包含了绝大多数总资产靠前的大企业，包括万科、招商、北辰、陆家嘴、泛海建设等，凸现出大型企业在短期偿债能力上的风险较大。