腾讯证券讯（高山）今日早盘，沪指小幅低开，随后在煤炭、地产带动下翻红，截至发稿，沪指报3395.91点，涨0.12%；深成指报11333.3点，跌0.08%，创业板跌幅0.56%，报1791.27点。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
盘面上，煤炭、房地产、运输服务等板块涨幅居前；运输设备、半导体、电脑设备等板块跌幅较大。
近期，A股和港股地产股持续攀升，今日早间，两地上市地产股再次大涨。A股方面，泰禾集团涨停，自2017年12月25日董事长喊话2000亿元销售目标以来，截至目前，已经累计涨逾80%，最新市值达到379亿元。荣安地产二连板，合肥城建涨停、华夏幸福接近封板；沙河股份和绿地控股等大涨，万科A今日早间再次刷新历史新高。港股方面，碧桂园盘中一度涨逾9%，万科企业涨逾7%、中国恒大涨逾5%，雅居乐地产涨逾8%。
据上海证券报统计，截至1月5日晚间，已有22家上市房企公布2017全年销售业绩。碧桂园、万科、恒大攀上5000亿元“高峰”，融创则以3652.6亿元合约销售额跨入3000亿门槛，紧随其后。华润置地、绿城中国、金地集团也跻身千亿军团。2017年，绝大部分房企都超额完成全年业绩目标。其中，碧桂园完成上调后目标5000亿元的110.16%；恒大以5009.6亿元合同销售额完成全年4500亿元销售目标的111.32%；融创则完成3000亿元年度目标的121.75%，业绩完成率在所有上市房企中名列前茅。
而在刚刚过去的周末，楼市释放了新信号。兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策。据了解，兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购，并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。
不仅如此，南京市委今年1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。而合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。
华泰证券近期表示，2017年特别是下半年，房地产企业购置土地面积的同比增速显著上行，房屋新开工面积增速也相对平稳，按拿地到取得预售证的时间周期6至9个月来计算，预计今年上半年房屋竣工面积、商品房供应量大概率将显著增加，从而供求同步期内的销售增速有望保持稳定。
央行资产负债表情况
2017 年央行制定 M2 和社会融资规模增速均为 12%，截至 9 月 M2 增速 9.2%，存量社融增速 13%；另一方面，年初央行计划新增居民贷款占比由 45%降至30%，而截至 9 月新增中长期贷款占比 38%，同比基本持平，但距离 30%的占比目标仍有距离，预计未来贷款增速将继续回落。
截至 2017 年 8 月，M2 余额 165 万亿元，同比增长 8.9%；央行基础货币余额 30.2万亿元，同比增长 10.2%，其中货币发行 7.4 万亿元，同比增长 5.9%；金融机构存款 22.7 万亿元，同比增长 5.4%。另一方面，受到人民币贬值预期和美联储加息等影响，央行外汇占款余额 21.5 万亿元，同比下降 7.5%；而作为流动性对冲工具，央行对金融机构债权 8.6 万亿元，同比增长 52.4%。
1）外汇占款变动
2015 年以来央行外汇占款同比持续下降，2017 年前 8 月降幅达到 7.5%；虽然央行不断通过逆回购、MLF 和 PSL 等公开市场操作投放流动性对冲外汇占款冲击，2017 年前 8 月央行对商业银行债权增幅达到 49%，但由于外汇占款体量较大，货币供应量的高位增长仍需要依靠货币乘数的增加，2017 年 1-8 月货币乘数达到 5.4 倍，创出历史新高。
另一方面，截至 2017 年 6 月，金融机构的超额存款准备金率 1.4%，创下自 2012年以来新低。目前法定存款准备金率：大型存款类金融机构 17%，中小型金融机构 15%。我们假设 2018 年央行保持目前的公开市场操作规模，则为了达成M2 的增长目标，理论上需要降低存款准备金率 1.5%-2.5%不等，以应对外汇占款规模不同程度的下降。
在央行外汇占款下行趋势下，降低法定存款准备金率是应对市场融资需求和保持货币供应增长的必要而合理的手段。因此，在今年金融机构超储率持续低位和实体经济超预期复苏的背景下，我们认为 2018 年央行实施定向降准更多为缓解外汇占款下行压力，以达成货币供应增长的目标。
2）存款准备金率
从历史上看，由于企业部门贷款占比接近 2/3，企业部门贷款增速与金融机构贷款增速的相关性较强；但居民部门贷款增速的弹性较高，且由于受到限购限贷等行政调控政策影响，居民与企业部门的增速变动方向和幅度都存在差异。近年随着楼市火爆，居民部门贷款占比不断提升：2016 年，居民和企业新增贷款增速分别为 64%和-17%，居民部门贷款占比达到 50%，同比提升 17个百分点；2017 年 1-9 月，居民和企业新增贷款增速分别为 21%和 9%，居民部门贷款占比依然高达 51%。
在不考虑其他因素的情况下，按照金融机构非同业存款余额 150 万亿元计算，假设全面降准 0.5%，理论上可以释放基础货币约 7,000 亿元；按照 35%-45%的居民贷款比例和目前 5.4 的货币乘数计算，理论上最多可新增居民贷款比例为20%-25%。
但实际上由于近年外汇占款的趋势性下滑，目前降准释放的增量流动性与往年相比效果已大幅减弱，在住房信贷收紧的背景下对地产行业流动性的实质影响有限，更多需要关注实体经济表现能否带来地产信贷政策边际宽松的空间，即居民部门信贷占比在 50%的高位上能否再度提升。
3）抵押补充贷款（PSL）
央行于 2014 年创设抵押补充贷款（PSL）用于支持棚户区改造、保障房安居工程、三农和小微企业发展等，当年央行即新增 PSL 贷款 3,831 亿元。棚改是 PSL主要的定向投放领域，2014 年国开行投放棚改贷款 4,086 亿元，较 2013 年 1,060亿元大幅增长 285%，这部分增量与 PSL 的投放有密切联系。截至 2017 年 9 月，PSL 余额 2.5 万亿元（MLF 余额 4.4 万亿元），在支持棚改等专项建设领域外，也作为增加基础货币的投放工具向市场注入流动性。
2016 年住建部数据显示全国棚户区改造开工 606 万套，完成投资 1.48 万亿元；
而 2016 年央行对国开行、农发行、进出口行等政策性银行净增加抵押补充贷款(PSL)共 9,714 亿元；同年国开行发放棚改贷款 9,725 亿元，同比增长 30%；农发行发放棚改贷款超过 1,000 亿元。
另一方面，棚改货币化安置较实物安置比例大幅上升：住建部数据显示 2016年棚改货币化安置比例达到 48.5%，较上年提高 18.6%，相当于从市场上购房2.5 亿平方米商品住宅，占比商品住宅成交 18%；国开行数据也显示当年发放货币化安置贷款 5,435 亿元占比 56%，较上年提高 21.4%，可帮助消化存量住房超过 6,500 万平米。
我们假设央行 PSL 全部投向棚改领域，则 2016 年通过 PSL 的棚改专项贷款近1 万亿占比棚改投资额的 66%，剩余部分预计由商业银行和社会资金等完成。根据国开行报告测算，货币化安置贷款 5,435 亿元 56%，可帮助消化存量库存6,500 万平米，占比商品住宅成交额的 5%，即货币化安置成本高达 8,362 元/平米，而 2016 年全国商品房住宅销售均价 7,200 元/平米，测算较为保守。考虑到棚改货币化安置区域主要集中在三四线城市，我们假设货币化安置成本约6,000 元/平米，则可消化库存量约 0.9 亿平米，占比商品住宅成交额的 7%。
2017 年前 9 月央行投放 PSL 同比降幅超过 40%，而货币化安置比例已达到 60%的高位，我们判断随着棚改需求量下降（2018-2020 年棚改套数降为 500 万套），未来由央行投放 PSL 带来的去库存效应将逐渐收窄。按照相同方式我们测算2018 年 PSL 带来的货币化安置贷款金额约 3,500-5,500 亿，按照 6,000 元/平米安置成本计算，预计可消化库存 0.6-0.9 亿平米商品住宅，占年度销量 4%-6%。因此，我们认为央行通过 PSL 投放的棚改专项资金对于三四线地产销售的刺激作用将逐渐减弱。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
盘面上，煤炭、房地产、运输服务等板块涨幅居前；运输设备、半导体、电脑设备等板块跌幅较大。
近期，A股和港股地产股持续攀升，今日早间，两地上市地产股再次大涨。A股方面，泰禾集团涨停，自2017年12月25日董事长喊话2000亿元销售目标以来，截至目前，已经累计涨逾80%，最新市值达到379亿元。荣安地产二连板，合肥城建涨停、华夏幸福接近封板；沙河股份和绿地控股等大涨，万科A今日早间再次刷新历史新高。港股方面，碧桂园盘中一度涨逾9%，万科企业涨逾7%、中国恒大涨逾5%，雅居乐地产涨逾8%。
据上海证券报统计，截至1月5日晚间，已有22家上市房企公布2017全年销售业绩。碧桂园、万科、恒大攀上5000亿元“高峰”，融创则以3652.6亿元合约销售额跨入3000亿门槛，紧随其后。华润置地、绿城中国、金地集团也跻身千亿军团。2017年，绝大部分房企都超额完成全年业绩目标。其中，碧桂园完成上调后目标5000亿元的110.16%；恒大以5009.6亿元合同销售额完成全年4500亿元销售目标的111.32%；融创则完成3000亿元年度目标的121.75%，业绩完成率在所有上市房企中名列前茅。
而在刚刚过去的周末，楼市释放了新信号。兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策。据了解，兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购，并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。
不仅如此，南京市委今年1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。而合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。
华泰证券近期表示，2017年特别是下半年，房地产企业购置土地面积的同比增速显著上行，房屋新开工面积增速也相对平稳，按拿地到取得预售证的时间周期6至9个月来计算，预计今年上半年房屋竣工面积、商品房供应量大概率将显著增加，从而供求同步期内的销售增速有望保持稳定。
央行资产负债表情况
2017 年央行制定 M2 和社会融资规模增速均为 12%，截至 9 月 M2 增速 9.2%，存量社融增速 13%；另一方面，年初央行计划新增居民贷款占比由 45%降至30%，而截至 9 月新增中长期贷款占比 38%，同比基本持平，但距离 30%的占比目标仍有距离，预计未来贷款增速将继续回落。
截至 2017 年 8 月，M2 余额 165 万亿元，同比增长 8.9%；央行基础货币余额 30.2万亿元，同比增长 10.2%，其中货币发行 7.4 万亿元，同比增长 5.9%；金融机构存款 22.7 万亿元，同比增长 5.4%。另一方面，受到人民币贬值预期和美联储加息等影响，央行外汇占款余额 21.5 万亿元，同比下降 7.5%；而作为流动性对冲工具，央行对金融机构债权 8.6 万亿元，同比增长 52.4%。
1）外汇占款变动
2015 年以来央行外汇占款同比持续下降，2017 年前 8 月降幅达到 7.5%；虽然央行不断通过逆回购、MLF 和 PSL 等公开市场操作投放流动性对冲外汇占款冲击，2017 年前 8 月央行对商业银行债权增幅达到 49%，但由于外汇占款体量较大，货币供应量的高位增长仍需要依靠货币乘数的增加，2017 年 1-8 月货币乘数达到 5.4 倍，创出历史新高。
另一方面，截至 2017 年 6 月，金融机构的超额存款准备金率 1.4%，创下自 2012年以来新低。目前法定存款准备金率：大型存款类金融机构 17%，中小型金融机构 15%。我们假设 2018 年央行保持目前的公开市场操作规模，则为了达成M2 的增长目标，理论上需要降低存款准备金率 1.5%-2.5%不等，以应对外汇占款规模不同程度的下降。
在央行外汇占款下行趋势下，降低法定存款准备金率是应对市场融资需求和保持货币供应增长的必要而合理的手段。因此，在今年金融机构超储率持续低位和实体经济超预期复苏的背景下，我们认为 2018 年央行实施定向降准更多为缓解外汇占款下行压力，以达成货币供应增长的目标。
2）存款准备金率
从历史上看，由于企业部门贷款占比接近 2/3，企业部门贷款增速与金融机构贷款增速的相关性较强；但居民部门贷款增速的弹性较高，且由于受到限购限贷等行政调控政策影响，居民与企业部门的增速变动方向和幅度都存在差异。近年随着楼市火爆，居民部门贷款占比不断提升：2016 年，居民和企业新增贷款增速分别为 64%和-17%，居民部门贷款占比达到 50%，同比提升 17个百分点；2017 年 1-9 月，居民和企业新增贷款增速分别为 21%和 9%，居民部门贷款占比依然高达 51%。
在不考虑其他因素的情况下，按照金融机构非同业存款余额 150 万亿元计算，假设全面降准 0.5%，理论上可以释放基础货币约 7,000 亿元；按照 35%-45%的居民贷款比例和目前 5.4 的货币乘数计算，理论上最多可新增居民贷款比例为20%-25%。
但实际上由于近年外汇占款的趋势性下滑，目前降准释放的增量流动性与往年相比效果已大幅减弱，在住房信贷收紧的背景下对地产行业流动性的实质影响有限，更多需要关注实体经济表现能否带来地产信贷政策边际宽松的空间，即居民部门信贷占比在 50%的高位上能否再度提升。
3）抵押补充贷款（PSL）
央行于 2014 年创设抵押补充贷款（PSL）用于支持棚户区改造、保障房安居工程、三农和小微企业发展等，当年央行即新增 PSL 贷款 3,831 亿元。棚改是 PSL主要的定向投放领域，2014 年国开行投放棚改贷款 4,086 亿元，较 2013 年 1,060亿元大幅增长 285%，这部分增量与 PSL 的投放有密切联系。截至 2017 年 9 月，PSL 余额 2.5 万亿元（MLF 余额 4.4 万亿元），在支持棚改等专项建设领域外，也作为增加基础货币的投放工具向市场注入流动性。
2016 年住建部数据显示全国棚户区改造开工 606 万套，完成投资 1.48 万亿元；
而 2016 年央行对国开行、农发行、进出口行等政策性银行净增加抵押补充贷款(PSL)共 9,714 亿元；同年国开行发放棚改贷款 9,725 亿元，同比增长 30%；农发行发放棚改贷款超过 1,000 亿元。
另一方面，棚改货币化安置较实物安置比例大幅上升：住建部数据显示 2016年棚改货币化安置比例达到 48.5%，较上年提高 18.6%，相当于从市场上购房2.5 亿平方米商品住宅，占比商品住宅成交 18%；国开行数据也显示当年发放货币化安置贷款 5,435 亿元占比 56%，较上年提高 21.4%，可帮助消化存量住房超过 6,500 万平米。
我们假设央行 PSL 全部投向棚改领域，则 2016 年通过 PSL 的棚改专项贷款近1 万亿占比棚改投资额的 66%，剩余部分预计由商业银行和社会资金等完成。根据国开行报告测算，货币化安置贷款 5,435 亿元 56%，可帮助消化存量库存6,500 万平米，占比商品住宅成交额的 5%，即货币化安置成本高达 8,362 元/平米，而 2016 年全国商品房住宅销售均价 7,200 元/平米，测算较为保守。考虑到棚改货币化安置区域主要集中在三四线城市，我们假设货币化安置成本约6,000 元/平米，则可消化库存量约 0.9 亿平米，占比商品住宅成交额的 7%。
2017 年前 9 月央行投放 PSL 同比降幅超过 40%，而货币化安置比例已达到 60%的高位，我们判断随着棚改需求量下降（2018-2020 年棚改套数降为 500 万套），未来由央行投放 PSL 带来的去库存效应将逐渐收窄。按照相同方式我们测算2018 年 PSL 带来的货币化安置贷款金额约 3,500-5,500 亿，按照 6,000 元/平米安置成本计算，预计可消化库存 0.6-0.9 亿平米商品住宅，占年度销量 4%-6%。因此，我们认为央行通过 PSL 投放的棚改专项资金对于三四线地产销售的刺激作用将逐渐减弱。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（GSL）
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