贷款利率按风险确定
山东银监局在这一通知中称，就个人住房贷款业务提出监管要求是为进一步规范市场，防止不正当竞争行为。根据国家信贷政策，山东银监局重申积极支持合理住房信贷需求，对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。
据了解，按照2007年出台的二套房贷政策，二套房贷首付至少四成，贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。后来国家出台了一系列促进住房消费的政策，二套房贷随之“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。山东银监局此次下发的监管要求，强调了非改善型二套房首付四成，但对贷款利率并没有明确要求，业内人士认为，这一方面以较高的首付比例防范了信贷风险，另一方面贷款利率的弹性可以促进住房消费，今后各家银行对二套房贷利率上浮的可能性很小，有可能执行基准利率或在基准利率基础上打八折、九折等。
首套房结清也算二套房
近期，各家银行纷纷放宽了对二套房的认定标准，对于首套房贷结清再买第二套房的，一般仍视作首套房。山东银监局刚刚下发的监管要求强调，在办理个人住房贷款业务中，严禁以对VIP客户实行区别对待政策名义放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；各行要严格执行二套房认定标准，严禁以各种形式放宽二套房贷款条件，不得以个人住房贷款已结清为由，对再次申请贷款（含公积金贷款）购买非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以办理转按揭形式，不计购房次数，变相降低贷款条件。
面谈面签防假按揭假首付
山东银监局强调，要严格执行贷款“三查”制度，严守风险底线。各行要严格执行贷款“面谈”、“面签”规定，认真调查核实借款人信息和首付真实性，不得允许首付款比例不足的客户以贷款资金或以信用卡透支等方式支付首付款。要加强贷款资金监控和贷后定期回访，防止出现“假按揭、假首付”。严禁办理贷款额度随房产评估价值浮动，不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押住房，在购房人未全部还清贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
针对少数银行利用中介机构争夺客户，山东银监局强调规范银行与房屋中介机构的合作行为。严禁通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低贷款条件，对有违规宣传、提供虚假申请资料的中介机构，要建立黑名单和相应退出机制，防范中介机构违法违规经营给银行带来的操作风险及合规风险。严格筛选信用良好的房地产评估公司，完善房地产评估价格审核制度，防止通过虚增评估价格套取银行贷款。同时，严禁通过恶意抬高中介机构手续费方式争夺他行客户。
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