2008年，房价下跌速度让所有人吃惊！

    2009年，房价上涨速度让所有人吃惊！

    09年3月份初时，房价几乎还处于历史最低点。然后就开始了疯涨的历程。但就单个楼盘来讲，普遍在今年上涨在20％以上。许多楼盘还创了历史新高。

    仅仅3个月之后，房价就收复了2008年下跌的全部失地，达到2007年水平，而且，许多楼盘逼近甚至创下历史新高。

    仅仅三个月，不少购房者傻眼了。 他们踏空了，错过了最佳购房时机。

    “三个月，我看中的房子涨了20万元。”一个重庆的购房者说。“3月时，我看中的这套100m2的房子4500元/m2，45万元。当时犹豫了一下，结果不断地涨，到现在已经6500元，65万元了。”

    “房价是继续上涨，还是会跌下来吗？”最后，他问道。

    这是所有人都关心的问题。购房者们都挺矛盾，不买，怕继续涨。买了，怕又跌下来。2008年让他们记忆深刻。

    那么，房价短期之内涨这么多？是继续上涨呢？还是会跌下来呢？

    中长期走势暂不预测，至少，在短期内，或者说在三个月内，房价涨不动，但也跌不下来，楼市将陷入观望僵持期。

    为什么说涨不动了？

    涨得太多了，这是最大的理由！

    北京楼盘涨声一遍，万科有个楼盘，去年年底才一万六七，现在已经涨到两万六七了。房价上涨速度，堪比火箭发射。看房价相对较低的重庆，去年年底，套内四千多元是主流，如今，早已涨到五千多元甚至六千多元了。同一楼盘，一般涨了20％以上。

    房价涨上来之后，把需求都消灭了。

    对于刚性需求来说，短时间涨这么多，如果还毫不犹豫地买，真不把钱当钱了。短短几个月，就损失了几十万元啊。说什么也要观望一下啊。

    对于投资需求来说，短期之内涨这么多，投资增值空间被严重压缩。再买就是傻子了。

    需求大幅萎缩，楼市销售量萎缩严重，售楼部来访急剧减少，萎缩程度让人可怕。有的售房部目前来访量只有4月份的四分之一，人烟稀少，可谓门可罗雀。

    但另一方面，虽然需求萎缩，房价在短期内也跌不下来。至少在三个月内，房价跌不下去，这是由以下四点决定的：

    首先是房源短缺，无房可卖；

    2009年，在小阳春刚开始，刚开始涨价时，开发商普遍很谨慎，以加快销售速度为主，提价不多。没有想到，在低价位刚性需求竞如此猛烈，等许多开发商如梦初醒，开始大幅提价时。房子已经快卖完了。许多售楼部现在的价格比3个月前高了20％，尽管卖得慢，但他们根本不在意，就那几十百把套房子。到年底肯定卖完了。

    这种缺房状态，至少还要持续半年，一般来说，商品房从设计开始，到拿到预售证，合理周期是6－12月。虽然从5月份开始，房地产开发商又纷纷大量启动新项目开发，但要到明年才能形成供应。

    其次，开发商早早完成了09年销售任务，惜售心理严重。没有降价的理由。

    09年虽然才过了一半，但多数开发商已经完成了全年的销售任务。而且今年信贷宽松，资金充裕。开发商根本不追求销售额，而把重心放在追求高价高利润上。这种情况下，开发商只能涨价的冲动，根本就没有降价的动机的理由。

    第三，是成本推动因素。

    在2008年大降价自救中，地价较低成本较低的项目，大多通过大降价方式，销售光了。而剩下的项目中，大多数是07年以来新拿地的项目，成本高，难以降价。

    2009年6月之后，中国更是地王频出。土地的高门槛让开发商惜售，否则低价卖了。可能连同一块地都买不回来了。

    第四，改善型需求和投资需求刚刚启动，房价刚刚走上了上升轨道。

    房价三个月就回到了07年的最高水平。07年可以跌？09年为啥不能跌呢？

    09年房价的确涨得很离谱。但09年与07年完全不可同日而语。07年10月，房价走到了顶点时已经涨了好多年，房贷新政吹响集结号后，投资需求就开始了集体大撤退，07年，房价达到顶点，形成房价拐点。

    而2009年，房价在经历大幅下降后，刚刚走上了上升通道。改善型需求和投资需求刚刚开始启动。房价在经历08年世界性经济危机打击中后，所表现出来的顽强性，让大众仍把房产投资作为主要的投资渠道。目前，房价刚刚走出底部，走上了上升通道，既使要跌，也无法跌到2008年房价的最低谷，房价最低的时期已经永远过去了。

    根据以上分析，本文认为，目前房市已经陷入了僵持期，房价上涨过快，让销售严重萎缩，涨不动，但也跌不了。可能在2009年内，市场难以摆脱僵持期状况。

    僵持期过后，楼市将会走向何方？是开发商投降，降价剌激需求，还是购房者投降，被迫追高购房呢？

    目前无法判断，只能说，形式不明，2010年春节，楼市将选择方向。（