楼市下半年展望：房价等四大焦点勾勒楼市轮廓

    7月为下半年市场定调——

　　7月是一个有些特殊的时间，作为承上启下的“关节”，通过7月有望进入销售期的楼盘情况，我们已经可以大体看清接下来这半年内，市场发展的总体脉络。

　　●焦点一：房价涨幅能否放缓

　　现在已经很少有人再去谈论“今年下半年房价是涨是跌”这样的问题，更多人早已把关注的焦点转移到另外一个可能更为现实的问题上：房价涨幅有没有可能放缓？

　　从记者目前掌握的7月份即将开盘项目情况来看，只要是在位置相对不错的区域，比起前几个月，房屋价格都有了一定程度的上浮，其中又以小户型项目的涨幅最为突出。朝阳区的某个项目5月刚开盘时价格不到9000元/平方米，开盘当天所有房源被一抢而空；而这个楼盘7月份新开的两栋楼，据悉均价将达到9700元/平方米；甚至在8、9月份的放量也已开始排号，那时的每平方米均价肯定突破万元———短短4个月，单价上扬近2000元，颇为令人惊叹。

　　中大恒基不动产营销董事长刘益良认为，抑制房价过快的增速，除非政府再出台“猛药”，唯一的办法只能是加大有效供给量。从7月的市场预期来看，更符合普通购房人需要的小户型产品有所增加，如果这一趋势能够保持，房价就不会像现在这样涨得那么快。

　　●焦点二：开盘预期能否按时兑现

　　开发商“捂盘”之说近来甚嚣尘上，但这种说法显然并非空穴来风。据中大恒基不动产研究中心统计，该机构上月末发布的54个准备6月亮相的楼盘中，截至记者发稿时为止，真正开盘销售的只有30多个，其余20多个楼盘有的可能将于6月的最后一周进入市场，但更多项目则将继续蓄而不发。而如果将今年春节后几个月延缓销售计划的楼盘进行累计，几大研究机构均认为“非常可观”。

　　是什么让这么多的楼盘长期站在“起跑线”上而迟迟不愿起跑？一位不肯透露姓名的发展商则向记者透露了一个“内幕”：“现在开发商都非常清楚住宅的紧俏，特别是开发小户型的，更是知道每套房子都是‘香饽饽’，所以他们以前是担心房子卖得太慢，现在反过来成了怕卖得太快，于是就推迟销售、减小放量，只要发现房源抢手，接下来肯定会提价，每平方米少则几百，多则上千。”

　　●焦点三：买新房是不是只能去郊区

　　邵念强指出，“住宅郊区化”的口号直到今年，才将最终成为现实。城市中心区可以使用的土地面积越来越少，况且城里的高价地也很难让开发商横下心来做经济型的小户型住宅。在这种情况下，几大郊区轨道周边的小户型就将成为很多人最符合实际的置业区域。

　　市场现状恰好是对邵念强观点的一个印证。在7月有望开盘的54个楼盘当中，位于城市核心区的小户型项目，均价多在13000元/平方米的较高价位上，黄金地段的几个小户型公寓项目更是轻而易举地突破了15000元/平方米的大关。相比之下，通州、大兴、昌平、房山、顺义几个郊区每平方米7000元左右的价格显然更能令人接受。

　　以亦庄为例，亦庄•北岸、珠江•奥古斯塔城邦等几个项目都表示将在7月推出放量。这其中，亦庄•北岸此次开盘将主打80-90平方米两居，均价6500元/平方米，一套两居室总价基本在60万元之内；珠江•奥古斯塔城邦推出的果岭公寓最大面积户型仅为120平方米，精装修6200元/平方米的均价非常具有竞争力。

　　除了亦庄，其他几个郊区的楼盘在比较中也越来越显出优势，毕竟，在公路交通不断改善，城市轨道网络会在2012-2015年间实现四通八达的大前提下，距离已经不能成为人们买房的阻碍，那么价格上的吸引力便必然会带热郊区楼市，成为房地产行业未来发展的重要角色。

　　●焦点四：小户型高峰何时到来

　　与“郊区”化同时作为今年楼市另一个关键词的是“小户型”。政策出台一年过去，小户型住宅并没有像当初人们想象的那样在今年的市场上“蜂拥而至”，相反，大户型面积的住宅依然占据着无法撼动的主角地位。即使在小户型放量出现增长趋势的7月，在全部54个预计开盘项目中，小户型社区也仅占18席。

　　之所以造成这种情况，中原地产华北区董事总经理李文杰认为，任何一种物业形态的增多，都不会是突然之间集中的“井喷”，相反，要经历一个过程，逐步地释放。因此即使到了下半年，小户型楼盘也很难出现“骤增”的局面。李文杰同时表示，“小户型”与“郊区化”是双生关系，未来选择小户型，郊区肯定是第一考虑的要素。

　　刘益良也指出，目前小户型楼盘在放量总数中占比较小，还有一个原因是不少大户型楼盘还在后期的释放过程中，这些项目不受政策影响，还将以大户型住宅作为主要供应，因此购房人更应当关注绝对数值。而且随着政策效应的慢慢显现，今年下半年小户型应该会保持逐月增加的走势，慢慢成为市场主力军。