自去年7月住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点后，试点城市地方政府纷纷将组建、扶持国有租赁公司作为培育租赁企业的重要举措。住建部部长王蒙徽日前在全国两会上接受央视采访时透露，12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。
在国家部委和地方政府的大力推动下，阿里、京东、银联等相继进入住房租赁市场，万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企则抢先“卡位”长租公寓业务，政企合力推进之下，我国的住房租赁市场建设已然加速。
互联网巨头竞逐租赁市场
据了解，在12个试点城市中，不少城市把组建和扶持国有租赁公司列为培育租赁企业的重要举措。比如，武汉的首批国有住房租赁平台是由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业所组建的5家公司；广州的首批国有租赁住房企业分别是广州珠江住房租赁发展投资有限公司和广州越秀住房租赁发展投资有限公司。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，国有租赁公司可能有两方面作用：第一，承担政府推出的租赁住房用地的建设、管理及运营的职能；第二，未来可能还会承担在市场上收购存量房源的职能。
另有一些试点城市则引入了互联网巨头。2017年8月，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同年10月，北京市住房和城市建设委员会网站显示，京东全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。
对于互联网巨头跨界“涉房”，易居研究院副院长杨红旭认为，阿里、京东等企业看中的是住房租赁市场的“大蛋糕”，但更重要的是，通过搭建政府信用担保的管理平台，从中获得房地产客户的居住数据，将这些数据与已经掌握的吃、购、玩、行等数据打通，形成数据闭环，对研判未来零售业营销战略大有好处。
金融支持文件有望出台
央行副行长潘功胜昨日在全国两会上接受媒体采访时表示，今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。
为加快住房租赁市场发展，有关各方一直不遗余力，金融领域的企业亦是如此。从中国银联与沈阳市房产局、武汉住房保障和房屋管理局先后签署合作协议，到建设银行与广东、上海签署住房租赁战略合作协议，再到中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议，金融企业对住房租赁市场的“渗透”正在不断深入。
另一方面，近年来REITs产品规模加速增长。华泰证券研报显示，截至今年2月7日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只，总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上就已经超过前3年总和。
住房租赁市场正迎来前所未有的发展机遇，包括万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖地产、旭辉控股集团在内的众多房企已进入这片蓝海，部分房企在2017年年报中也表达了对住房租赁市场的看好。
旭辉控股集团在2017年年报中表示，作为公司房地产与创新业务板块，领寓公寓签约供其管理的公寓规模超过20000间，已成为中国增长最快的长租公寓营运商之一。
参考观研天下发布《2018年中国住房租赁市场分析报告-行业运营态势与投资前景预测》
1长租公寓的优势
长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的B2C模式，较传统的C2C模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值：
1）酒店式的设施。酒店式的设施能够给租户提供较好的生活舒适度，同时统一的装修标准也有利于降低成本；
2）周到的管理服务。除了24小时安保、物业管理等传统服务外，长租公寓以租户的需求为中心，延伸出包括清洁工定期上门打扫卫生、提供搬家服务等多种形式；
3）营造租客社区。长租公寓的租金水平、地段一般会吸引具有类似特征的租客群体。通过在公寓中建造共同健身室、休闲室等，有利于营造租客社区，增强租客间的相互联系；
4）品牌化的运营模式。长租公寓有利于通过设立设施和服务的标准，打造长租公寓品牌，从而得到高于周边地区的租金回报率。
而对于租户而言，人群结构在发生改变，90后的年轻人在租房人群中的占比在持续提升，90后对消费体验的追求，使他们愿意支付溢价去获得长租公寓提供的租住舒适度。另外，由于长租公寓侧重长期的租金回报，所以租约签订以后一般都比较稳定。
2企业参与长租公寓的方式
目前政府多个部门出台多项优惠政策扶持长租公寓的发展。
目前企业参与长租公寓项目主要有集中式和分散式两种形式。
3长租公寓的房屋来源
可以参与长租公寓模式运营的房源，由于自身具备不同的特点，使用不同的长租公寓开发模式。
集体建设用地需要大资金投入，统一规划建设长租公寓项目，所以适用集中式的开发模式；小产权房因未符合国家土地开发和规划政策的闲散房源，所以无法统一规划，但是也能被闲散利用，所以适用于分散式的经营；政府和国企旗下闲置房源则需要分情况讨论，闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，则适用于集中式模式，若是城市中分散的房源，则适用于分散式的管理；REITs是对未来收益进行打包的融资模式，由于集中式更方便测算和估值，所以较为适用。
4长租公寓的市场空间
长租公寓作为B2C的长期租赁品牌，目前处于发展初期，仅专注于单身公寓这一块。可能的原因是单身公寓的坪效更高，即在同等的面积上，可以拆分建造的公寓间数更多，所以整体的盈利能力更强。另外，租住单身公寓的目标人群对使用面积的要求不高，满足基本生活需求即可，租住的面积相对小一些还能降低总体的租房成本，接受度相对较高。
房地产开发商涉足长租公寓的时间较短，最早涉足的是万科，从2015年初开始，各大房地产开发商陆续跟随进入。在国内租售同权相关政策鼓励下，长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者，有望大幅受益政策推动，迎来一个快速发展的阶段，并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。不难推断，房地产开发商将加大对长租公寓领域的投入。
房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主，则地段是最稀缺的资源，即获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心，且最先布局的市场参与者具有先发优势。预计未来5年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段的阶段，也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。同时，随着租户生命周期的演进，除了单身公寓，也会有契合多种需求的公寓产品出现，包括家庭式公寓、旅游短租公寓等。
在国家部委和地方政府的大力推动下，阿里、京东、银联等相继进入住房租赁市场，万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企则抢先“卡位”长租公寓业务，政企合力推进之下，我国的住房租赁市场建设已然加速。
互联网巨头竞逐租赁市场
据了解，在12个试点城市中，不少城市把组建和扶持国有租赁公司列为培育租赁企业的重要举措。比如，武汉的首批国有住房租赁平台是由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业所组建的5家公司；广州的首批国有租赁住房企业分别是广州珠江住房租赁发展投资有限公司和广州越秀住房租赁发展投资有限公司。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，国有租赁公司可能有两方面作用：第一，承担政府推出的租赁住房用地的建设、管理及运营的职能；第二，未来可能还会承担在市场上收购存量房源的职能。
另有一些试点城市则引入了互联网巨头。2017年8月，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同年10月，北京市住房和城市建设委员会网站显示，京东全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。
对于互联网巨头跨界“涉房”，易居研究院副院长杨红旭认为，阿里、京东等企业看中的是住房租赁市场的“大蛋糕”，但更重要的是，通过搭建政府信用担保的管理平台，从中获得房地产客户的居住数据，将这些数据与已经掌握的吃、购、玩、行等数据打通，形成数据闭环，对研判未来零售业营销战略大有好处。
金融支持文件有望出台
央行副行长潘功胜昨日在全国两会上接受媒体采访时表示，今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。
为加快住房租赁市场发展，有关各方一直不遗余力，金融领域的企业亦是如此。从中国银联与沈阳市房产局、武汉住房保障和房屋管理局先后签署合作协议，到建设银行与广东、上海签署住房租赁战略合作协议，再到中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议，金融企业对住房租赁市场的“渗透”正在不断深入。
另一方面，近年来REITs产品规模加速增长。华泰证券研报显示，截至今年2月7日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只，总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上就已经超过前3年总和。
住房租赁市场正迎来前所未有的发展机遇，包括万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖地产、旭辉控股集团在内的众多房企已进入这片蓝海，部分房企在2017年年报中也表达了对住房租赁市场的看好。
旭辉控股集团在2017年年报中表示，作为公司房地产与创新业务板块，领寓公寓签约供其管理的公寓规模超过20000间，已成为中国增长最快的长租公寓营运商之一。
参考观研天下发布《2018年中国住房租赁市场分析报告-行业运营态势与投资前景预测》
1长租公寓的优势
长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的B2C模式，较传统的C2C模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值：
1）酒店式的设施。酒店式的设施能够给租户提供较好的生活舒适度，同时统一的装修标准也有利于降低成本；
2）周到的管理服务。除了24小时安保、物业管理等传统服务外，长租公寓以租户的需求为中心，延伸出包括清洁工定期上门打扫卫生、提供搬家服务等多种形式；
3）营造租客社区。长租公寓的租金水平、地段一般会吸引具有类似特征的租客群体。通过在公寓中建造共同健身室、休闲室等，有利于营造租客社区，增强租客间的相互联系；
4）品牌化的运营模式。长租公寓有利于通过设立设施和服务的标准，打造长租公寓品牌，从而得到高于周边地区的租金回报率。
而对于租户而言，人群结构在发生改变，90后的年轻人在租房人群中的占比在持续提升，90后对消费体验的追求，使他们愿意支付溢价去获得长租公寓提供的租住舒适度。另外，由于长租公寓侧重长期的租金回报，所以租约签订以后一般都比较稳定。
2企业参与长租公寓的方式
目前政府多个部门出台多项优惠政策扶持长租公寓的发展。
表：扶持长租公寓的相关优惠政策
目前企业参与长租公寓项目主要有集中式和分散式两种形式。
表：集中式和分散式长租公寓的特点比较
3长租公寓的房屋来源
可以参与长租公寓模式运营的房源，由于自身具备不同的特点，使用不同的长租公寓开发模式。
表：集中式和分散式适用于不同的房源
集体建设用地需要大资金投入，统一规划建设长租公寓项目，所以适用集中式的开发模式；小产权房因未符合国家土地开发和规划政策的闲散房源，所以无法统一规划，但是也能被闲散利用，所以适用于分散式的经营；政府和国企旗下闲置房源则需要分情况讨论，闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，则适用于集中式模式，若是城市中分散的房源，则适用于分散式的管理；REITs是对未来收益进行打包的融资模式，由于集中式更方便测算和估值，所以较为适用。
4长租公寓的市场空间
长租公寓作为B2C的长期租赁品牌，目前处于发展初期，仅专注于单身公寓这一块。可能的原因是单身公寓的坪效更高，即在同等的面积上，可以拆分建造的公寓间数更多，所以整体的盈利能力更强。另外，租住单身公寓的目标人群对使用面积的要求不高，满足基本生活需求即可，租住的面积相对小一些还能降低总体的租房成本，接受度相对较高。
表：目前房企涉足长租公寓的部分情况
房地产开发商涉足长租公寓的时间较短，最早涉足的是万科，从2015年初开始，各大房地产开发商陆续跟随进入。在国内租售同权相关政策鼓励下，长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者，有望大幅受益政策推动，迎来一个快速发展的阶段，并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。不难推断，房地产开发商将加大对长租公寓领域的投入。
房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主，则地段是最稀缺的资源，即获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心，且最先布局的市场参与者具有先发优势。预计未来5年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段的阶段，也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。同时，随着租户生命周期的演进，除了单身公寓，也会有契合多种需求的公寓产品出现，包括家庭式公寓、旅游短租公寓等。
资料来源：互联网，观研天下GSL整理
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