如何运用房贷保险控制违约风险

　　文/尚耀华 万威武

　　目前，我国各大商业银行都已经开展个人住房抵押贷款业务，对银行来说，个人住房抵押贷款与普通抵押贷款相比，具有收益性高（贷款利率高）、安全性好（以自有物业抵押，更有保障）的优点；同时，个人住房抵押贷款业务往往能带来相关业务（如委托代理及居民储蓄等）的增长。因此，近年来我国商业银行以个人住房贷款为龙头的消费信贷业务取得了前所未有的迅猛发展，有效地刺激了住房消费，推动了住宅业的发展，同时也为商业银行创造了巨大的经济效益。

　　然而，在个人住房贷款不断发展的同时，其风险隐患日益显现：假供楼、假合同屡禁不止；违规发放贷款，随意降低贷款条件；个人住房贷款不良率逐步上升，造成个人住房贷款业务的虚假繁荣，给商业银行带来的风险损失不断增大。因此，商业银行在减少贷款审批程序、方便客户的同时，应注意有效防范违约风险。

　　违约风险（Default Risk）指购房者违反抵押贷款合同的约定而引起的风险。当违约发生时，按照抵押贷款合同的规定，银行将拥有抵押品（住房）的所有权，并且可以通过处置抵押物来补偿损失。但是在很多情况下，由于房价波动、交易成本等因素的影响，银行将无法回收其贷款，从而造成银行资产损失。我国商业银行防范违约风险的主要措施有：严格审查客户资信、控制贷款比例及期限、做好贷后管理等工作。近些年来，随着国内保险市场的不断发展，个人住房抵押贷款保险作为防范违约风险的重要措施之一，已经受到了商业银行和保险公司的极大重视。

　　房贷保险——控制违约风险的重要措施

　　个人住房抵押贷款保险是由保险公司对长期有经济能力偿付贷款，但短期无足够自有资金的购房者提供信用，加强并分散贷款机构（商业银行）违约风险的一种业务。它是在运用住房资金过程中，为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制，缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。

　　近年来，随着中国住房制度改革的不断深化和银行消费信贷业务的迅猛发展，个人住房抵押贷款保险开始逐步发展，它不仅可以让众多消费者获得长期的风险保障，而且也有效地防范了银行的信贷风险。对保险公司来说，由于赔付率极低，个人住房抵押贷款保险已经成为大力推广的优质业务。但是，长远来看，随着住房抵押贷款业务高速增长、贷款门槛逐步降低、贷款对象从金字塔塔尖转向塔腰，以及住房业主还款高峰期的临近，银行所面临的住房抵押贷款的违约风险会日益增大，因此，保险公司所面临的风险也会不断增加。对保险公司而言，如何制定科学合理的保费结构及保费计算方式成为控制该项业务风险的关键问题。

　　目前，国内保险公司对房贷保险大多采用保费一次付清的支付方式，保险费率的确定也只针对这一种情况，而且其计算方式也是沿用其他险种（如财险、人寿保险）的方法。随着市场竞争的激烈和国家有关政策的完善，保险公司势必要开发多种房贷保险产品。要做到这一点，就必须分析房贷保险和其他保险的区别。

　　房贷保险与其他保险的区别

　　房贷保险是一个完全不同于其他类型保险的业务。首先，房贷保险的损失概率虽然较低，但损失幅度却非常高，如上海各银行近几年的房贷违约率仅为6‰，但每笔违约保险公司的最低损失却高达8万元。其次，房贷保险损失发生时，单个风险不是完全独立的。许多其他的保险业务，如人寿保险和汽车保险，通常假设个别的单个风险和其他风险完全独立，但是却很难假设房贷保险个别保单损失发生的概率能够完全相对独立。再次，如果和意外保险（Casualty insurance）相比，意外保险通常只涵盖某一时间范围，如一年，所以可以利用历史资料来决定保费的大小。而房贷保险的保费不能用此方法确定，因为房贷保险涵盖许多期间（如二十年），而保费通常在一开始就要确定；如果与人寿保险相比，房贷保险有明确的到期日期，并随着到期日的临近，因借款人违约所产生赔偿的风险（Claim risk）会随之降低。而人寿保险通常没有确切的到期日期，并且随着被保险人年龄的增加，保险公司赔偿的风险会逐渐增加。此外，房贷保险的机制是保护贷款银行，即贷款银行为保险受益人，借款人无权更改受益人，也不能终止保险合同，这也和一般的保险业务不同。最后，由于房贷的提前清偿率和违约率受总体经济环境（如利率、房价、家庭收入、失业率等）的影响更大，所以相对于其他险种，房贷保险本身有很高的系统风险。

　　房贷保险是一种特殊的险种，因此，其产品创新、保费结构及费率的计算方式不能完全模仿其他险种，而必须针对房贷保险的自身特点，设计出切实可行的方案。

　　美国的房贷保险及保费结构

　　美国的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局（FHA）、退伍军人事务部（VA）提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司（PMI）提供的房贷保险，也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。美国的住房抵押贷款保险包括抵押房屋财产险、贷款者人寿保险以及购房者履约保证保险等。

　　他山之石如何攻玉

　　实际上，我国住房抵押贷款保险与国外相比还有很大的差距，体现在以下几方面：

　　首先，房贷险种亟待完善和创新。目前我国住房抵押贷款保险，主要是以抵押房屋财产保险一个险种为主，它主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险。实际上，从银行的角度来说，住房抵押贷款的最大风险来自于两个方面：一是贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡，导致不能偿还贷款；二是购房者因主观或客观原因不愿继续偿还贷款，即购房者的违约风险。显然，目前的险种过于单一，根本不能满足银行和购房者规避风险的需要，因此，必须对房贷险种进行创新，如增加贷款人偿还期间的附属人寿保险以及购房者的履约保险等险种，以进一步满足市场的需要。

　　其次，必须调整保费结构及保费计算方式。美国的保险机构往往会根据客户的具体情况（如贷款金额、贷款期限、LTV）来制定相应的保费结构（包括保费支付方式、费率大小、提前还款时的处理等），因此，房贷保险的风险更易控制，保险机构的权益更有保障。相反，我国保险公司目前大多采用单一的保费结构，即对所有客户全部要求趸缴保费、提前还款时不退保费，这种方式一方面不利于合理控制保险业务的风险，另一方面不能使客户根据自己的实际情况选择合适的保险方案，对市场开拓不利。因此，从长远来看，我国房贷保险的保费结构必将由单一化向多元化过渡。具体来说，保费的支付方式应当有趸缴保费和年缴保费两种；当借款人提前偿还贷款时，又有保费退回和保费不退回两种选择，两两组合就有四种保费结构，在这四种保费结构下，再分别开发适合客户的保费计算方式。

　　再次，商业银行应积极参与房贷保险的设计及创新。目前，商业银行为维护自身权益和控制风险，一般会要求贷款人购买房贷保险，但银行很少会参与到房贷保险的产品设计及创新中，只能被动接受保险公司的提供的房贷产品。实际上，作为最了解住房抵押贷款的参与者和房贷保险的受益人，为进一步控制违约风险，银行有足够的动力参与其中；而保险公司出于市场营销及产品创新的考虑，也应主动联手商业银行，设计适合我国实际的房贷产品。

　　最后，国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。目前我国房贷保险的主要主体是保险公司，保险公司的商业化运作决定了它们的主要客户是有一定经济实力的购房者，很多中低收入的购房者因种种原因不能享受到住房抵押贷款担保及保险。我们应借鉴美国的做法，在商业保险和住房公积金担保之外，建立以政府为主导的房贷保险，这种保险应带有明显的社会福利性质，主要面向中低收入阶层提供房贷保险服务，在保险期限、保险费率、保险险种等方面给与一定的灵活度，以更好地服务于各阶层的民众。