两会 关于2018 楼市 7句话 我国房产 需求 依然旺盛 住有所居、安居宜居,是万千家庭的共同心愿。 2018年政府工作报告提出

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两会关于2018楼市7句话,我国房产需求依然旺盛

字体大小: 2018-03-13 14:50  来源:中国报告网

中国报告网提示: 住有所居、安居宜居,是万千家庭的共同心愿。 2018年政府工作报告提出

          住有所居、安居宜居,是万千家庭的共同心愿。

          2018年政府工作报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

          在两会上,一些部门也就房地产的相关问题进行了表态,记者梳理后发现,这7句话值得关注。

          银监会主席郭树清:杠杆率仍需降低

          关于2018楼市两会上的这7句话值得关注

          ①银行是防范金融风险攻坚战的主战场,重点工作之一是要稳定杠杆率,企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。

          目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快,需要警惕。

          农业部部长韩长赋:城里人买农村宅基地有违现行政策

          关于2018楼市两会上的这7句话值得关注

          ②城里人到农村买宅基地,现行法规政策是不允许的。如果城里人买了宅基地,在上面盖一个别墅或者搞个私人会所,那更是不允许的。

          ③随着人口向城镇流动,很多农村出现了闲置农房,如任其破败,是很大的浪费。与此同时,很多城里人到农村创业,对利用闲置农房有需求。

          如果能把闲置农房利用好,既可以给农民增加财产性收入,又能给创业人员提供场所。

          央行副行长潘功胜:积极支持购房合理需求

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          ④央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

          ⑤我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策。当然,央行也关注到个别房地产企业在财务方面比较激进,会有一些风险。

          财政部副部长史耀斌:让房地产税公平合理

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          ⑥从国情出发来合理设计房地产税制度,使之更加合理公平,既能起到筹集财政收入的作用,又能有调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

          中财办副主任杨伟民:建立房地产调控长效机制

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          ⑦我国的债务主要包括政府部门债务、居民部门债务、企业部门债务。居民债务方面,要通过控制房地产泡沫来防范过快增长,建立新的住房制度和房地产调控的长效机制。


          参考观研天下发布《2018-2024年中国房产产业市场规模现状分析及未来发展趋势预测报告

          1、供应端:中国以市场配置为主、政府配置为辅,前者涨价及后者缺位导致住房制度仍需改善。

          在土地国有的背景下,我国实行了以市场配置的商品房为主(开发商为主体)、以政府配置的保障房为辅(政府为主体)的住房供应体系,并且住房自有率达到90%。其中,一方面,土地国有(单一土地供应方)+市场配置(多土地需求方)的结构容易造成一级市场的土地供不应求,从而在我国住房需求旺盛阶段传递到二级市场的住房供不应求,造成房价的快速上涨,从而导致市场配置的商品房未能充分解决居民住房问题;另一方面,地方政府负债高位也导致了原有保障房体系占比住房供应占比持续低位,目前也正渐渐退出历史舞台(包括廉住房、经济适用房、限价房等),从而导致政府配置的保障房也未能较大程度地分担居民住房问题,不过近期租赁新政正在逐步孕育。

          2、需求端:打压政策多于支持政策,前者需要调整长效机制化、后者需要加大支撑范围以及力度。

          支持政策方面,我国现行住房支持政策相对偏少、力度较弱,原有保障房体系中的经济房的低房价、廉住房的租金补贴和棚改实物安置等支撑政策也都或多多少因为资金问题而并没有很好推进,而公积金制度又因为额度少以及贷款限制也造成了支撑力度较少,不过近几年的棚改货币化安置算是一大支持政策,但由于也算短期资金刺激手段而无法作为长期实施措施;打压政策方面,导致由于我国至少住房局部供不应求(主要中东部一二线城市)的状态之下,政府在需求端更多的是实施阶段性的打压政策,造成住房市场较大的波动,包括:限购、限贷、限价、限售等政策,同期税收调节方面,更多倾向于交易环节征税,持有环节征税力度仍然偏少,原先上海和重庆的房产税试点也已被公认为不成熟的房产税方案,并不能保障房住不炒的目的。

          3、房价情况:过去15年房价CAGR约8%、实际远高于此,短期化调控政策反倒是滋生投资求。

          在我国连续多年的超发货币供应之下,同期正值我国城市化率快速提升以及人口年龄结构偏青年期的背景下需求依然旺盛,但土地国有的单一土地供应机制以及市场配置为主的商品房供应机制决定了我国依然处于住房局部供不应求的局面(主要中东部一二线城市),综合造成房价连年快速的上涨,过去15年统计局房价CAGR约8%,并且房价收入比6-40倍,租金收入19%-59%,而与此同时,政府更多倾向于实施短期阶段化、交易环节的需求打压政策,而在更少倾向于实施长期机制化、持有环节的需求调控机制,造成了购房者对于政策制定者对于保障住房目的怀疑,反倒是更多形成了博弈调控政策的购房行为,滋生了投资性需求,间接伤害了真实的购房需求。

2010-2017年中国房地产开发企业投资完成额及增速
 


          4、特殊背景:住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是住房制度改革的强约束条件。

          我国特殊的国情也造就了我国在后续住房制度改革过程中存在三大特殊背景的约束:1)全国目前住房总量不缺,更多是结构性问题:2010年户均套数1.1套,表明总量不缺,更多表现为中东部一二线城市住房紧缺,中西部三四线城市住房过剩;2)土地财政依赖依然很大:2016年土地出让金占比地方本级财政收入45%,同为2015年84个重点城市土地抵押贷余额已经高达11万亿;3)房地产经济依赖依然很大:我国房地产行业及上下游行业经济对GDP占比搞到30%、而对应增长贡献率均也达到30%。那么未来的一段时间内,我国上述三大特殊背景的约束将限制后续住房制度的改革和推进节奏。

          总体来看,我国目前现行住房供应以市场配置的商品房为主、以政府配置保障房为辅,前者商品房的涨价及后者保障房缺位导致住房制度仍需改善。政策通过更多打压政策、更少的支持政策调节住房市场,其中,前者需要调整长效机制化、后者需要加大支撑范围以及力度,以此杜绝投资、保障住房。但我国目前住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是住房制度改革的强约束条件,将限制后续住房制度的改革和推进节奏。

资料来源:互联网,观研天下GSL整理


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