购租同权引多城共鸣 我国租房市场未来需求空间巨大2月6日召开的广州市2018年度立法工作部署动员会透露,被列入该市今年度立法计划的《广州市房屋租赁管理规定》,

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购租同权引多城共鸣, 我国租房市场未来需求空间巨大

字体大小: 2018-02-09 09:12  来源:中国报告网

中国报告网提示:2月6日召开的广州市2018年度立法工作部署动员会透露,被列入该市今年度立法计划的《广州市房屋租赁管理规定》,

       广州再次在探索租购并举的住房制度上率先迈出一步。

       2月6日召开的广州市2018年度立法工作部署动员会透露,被列入该市今年度立法计划的《广州市房屋租赁管理规定》,拟对“购租同权”作出法律层面的明确和保障,包括将强调承租人可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务,可按规定提取和使用住房公积金支付租金等。

       此前,广州亦是全国率先提出保障“租购同权”的城市。2017年6月出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》就明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

       各地正强调加快建立租购并举的住房制度,而“租购同权”被普遍认为是其中关键。除广州外,南京、襄阳、郑州、沈阳、济南和扬州等诸多城市近期亦纷纷出台相关政策,有的甚至放宽至租房者可落户。

       专家分析,“租购同权”并非绝对同权,而是相对同权,即消除过去购房者和租房者之间享有的公民基本权益的不对等问题。

       立法保障租房户义务教育权

       租一套房子即可享受与购房者同等的教育、医疗等基本公共服务,这是当前许多在城市中“漂泊”的人的梦想。如今,这一梦想开始逐步成为现实,并且还将获得法律层面的有力保障。

       从上述会议释放的信息来看,《广州市房屋租赁管理规定》除要求广州市政府应当鼓励住房租赁消费,培育和发展房屋租赁市场之外,更重要的是写入有关推动“购租同权”的内容。

       住建部有关负责人此前表态,将通过立法明确“租购同权”,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

       多位分析人士指出,立法有助于更好消除租房者与购房者过于明显的公共资源差异,以及引导房屋租赁市场更规范发展。

       广州是最早提出“购租同权”的城市。2017年,广州被列为全国首批12个开展住房租赁试点的城市,随后在全国率先出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出将赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障“购租同权”。

       今年广州市两会上,广州市市长温国辉亦专门解读称,广州“租购同权”强调“学位到房,不是到人”,并且广州将研究化解一房多租带来的学位承载压力,以及将从市级层面加大学位供给,优化资源配置。

       广州市教育局局长樊群亦在广州市两会上表示,广州的“租购同权,学位到房”实施细则将很快出台,以形成指导规范。

       不过,21世纪经济报道记者注意到,对比上述广州公布的相关官方文件和主政者的表述来看,此次《广州市房屋租赁管理规定》草案中,“权”的范围有所扩大,不再只是单一的教育方面。

       根据上述会议,广州的租赁住房承租人,明确可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务,并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。

       “‘租购同权’是相对同权,并非绝对同权。”广东省房地产研究会副会长韩世同对21世纪经济报道分析,从上述规定来看,这种相对同权的理念,体现在对租房者一系列基本权益的保障,以消除过去购房者和租房者之间基本权益的不对等问题。

       “我们经济发展本身也到了注重社会更公平的阶段。”华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚亦对21世纪经济报道表示,除关系租购并举住房制度建立,深层次地看,“租购同权”亦是新型城镇化以人为本的核心要义,“但同权将有一个过程,难以一蹴而就”。

       上述会议还透露,考虑国务院正在制定《住房租赁管理条例》,为避免出现与上位法不一致的情况,《广州市房屋租赁管理规定》将于今年12月进行一审,并滚动至2019年进行二审、三审。

       多城允许“租房落户”

       从全国来看,“购租同权”当前已引起诸多城市共鸣。

       21世纪经济报道记者梳理发现,目前,南京、襄阳、郑州、沈阳、济南、无锡、扬州和哈尔滨等一批城市明确提出推动“租购同权”,或者是在出台实施相应政策。

       比如,沈阳提出2018年12月底前,持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面,享受公共服务,实现“购租同权”。

       郑州则提出,对进行房屋租赁备案的承租方,享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。

       值得注意的是,除基本公共服务外,不少城市的“购租同权”政策还与户籍改革直接结合,将“权”延伸至落户,力度更大。

       郑州即在其试点方案中提出,对进行房屋租赁备案的承租方,允许其在居住地落户。此外,无锡、济南和扬州等城市,则直接在其深化户籍制度改革政策中附有相关内容。

       比如,无锡出台的相关政策明确提出,凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

       这背后的逻辑是,不少城市希望通过租赁住房这一形式,能够降低外来人员居住成本和门槛,从而达到吸引人口尤其是人才流入的效果,这亦是此番我国住房制度转型的一大重要方向。

       胡刚认为,当前各城市积极推动住房租赁市场发展,一大考量即是创新驱动发展背景下,城市之间发展竞争中对各层次人才的需求旺盛,而“购租同权”成为其中必须率先突破的一大关键。“系统地来看,甚至一些二三线城市将依靠良好的住房租赁市场脱颖而出。”

       韩世同则分析,从租房者角度看,子女教育和落户是最受关注的两大“权”,但在政策逐步明朗过程中,未来城市还需更科学统筹资源。

       参考观研天下发布《2017-2022年中国廉租房行业市场发展现状及十三五投资决策分析报告

       从需求端来看,中国租房市场未来需求空间巨大,核心因素就是一线和部分二线城市高企的房价。房价上涨到一定高度,租房群体和购房群体在一定程度上、在较长生命时间段里面重合度是比较低的。美国和日本的案例都很好的说明了这一点。 
 
        推动美国、日本租赁市场发展的核心因素就是高房价。1)美国、日本租赁市场繁荣的阶段,无一例外,都是房价高企的阶段。在房价高企时,居民购房负担重,更多的人买不起房需要租房,且购房年龄延后,租赁时间延长,租赁比率较高。2)美国和日本当前较高的租赁水平,就是由于高房价带来的,并不是出于租房者主观意愿的选择。3)而这种高房价带来的购房压力在核心城市表现更为明显,租赁比率也更高。美国的洛杉矶、旧金山、纽约以及日本东京的高房价,确实给居民带来更重的购房负担,租赁需求更加旺盛,租赁比率远高于其他城市和全国平均水平。这些都与中国市场是十分相似的。 
 
        对比美国和日本,中国一线和部分二线城市房价高企,租赁需求空间巨大。中国核心城市当前房价收入比已经高于国际城市,核心城市房价还将上涨,将有更多的人买不起房需要租房,且租房群体转向购房的时间将大大延后,租房时间变长,租赁需求将大幅增加。对比美国全国 36.3%的租房比率,日本全国 35.5%的租房比率,中国目前全国租房比率仅有 11.6%(链家研究院);对比美国、日本核心城市 50%的租房比率,中国核心城市仅有 30%左右,租赁需求增长空间巨大。 

        中国:房价高企,租赁市场空间大 

        美国和日本的案例说明房价高企,普通居民购房压力大,购房年龄延后,租房和买房在生命周期较长阶段重合度不高,带来租赁比例的提升,而这正是目前中国的状况。 
 
        中国房价高企,普通居民购房压力大。从当前房价收入比来看,中国 4 个一线城市的房价已经超出普通工薪阶层的支付能力。深圳、上海、北京都达到 35 倍及以上的水平,其中深圳以 39.8 倍位列全球第一,广州相对低一些,为 20.1 倍,横向来看,国际一些大都市如伦敦、新加坡的房价收入比在 20-25 倍之间。以目前的收入水平,中国核心城市的人群购房负担比较重。 
 
        根据美国和日本的经验,中国核心城市房价高企,将带来租赁市场的大发展。实际上,当前房价的高度已经将购房群体和租房群体大概划分开来,当前在核心城市购房是资产换资产的过程,租房群体越来越难进入到购房群体中去,将在较长的生命时间里租房来解决居住需求。根据我们系列报告 1-5 的结论,核心城市房价还将上涨,将有更多的人买不起房需要租房;且租房群体转向购房的时间将大大延后,租房时间变长,双重影响下,租赁需求大大增加。 
 
        与国际城市对比,我国租赁比例还有很大提升空间。根据哈佛大学住房研究中心数据,美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心都市租赁人口占比均在 50%左右,而房价同样很高的中国北京租赁人口占比仅约 30%。此外,从全国层面来看,皮尤研究中心数据显示美国 2016 年的全国租房比率为 36.3%。而根据链家的研究,中国目前租赁人口占比现在只有 11.6%。根据链家预测,未来租房人口占比在全国层面将超过 30%,一线城市会超过 40%,这是一个需求空间巨大的市场。 
图:不同城市房价收入比的比较  
 
        此外,我国租购同权的推进,一定程度上能够改变中国人根深蒂固的买房观念。中国过去租赁市场一直难有大规模发展,主要原因之一是租赁未“确权”,即租赁的权利一直不清晰,租赁本应享有的三项权利:公共服务、租赁产权和房屋处臵权一直没有法律给予保障。尤其是中国的户籍制度与医疗、教育等很多公共服务的权利绑定在一起,很多城市,居民不拥有房子的“产权”就没有在当地上好学校的权利,而中国又是一个十分重教育的国家,所以仅教育权利不公这一条就足以让许多人拼命去买房。其次,租户也没有物业的重新改造、使用权,甚至连合约解约续约都完全取决于房东,没有任何法律保障。而目前我们看到中央和各地政府正在大力推进租购同权,相信随着租赁权利的明晰化,也将对租赁市场的需求有很大的促进。

资料来源:互联网,观研天下GSL整理


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