据中国之声《新闻纵横》报道，1月5日，甘肃省兰州市突然发文对城市部分区域取消限购；继续限购区域则不再需要提供社保、纳税证明，非兰州本地户籍的家庭购房将更加便利。新政将从明天(8日)开始实施。
参考观研天下发布《2018-2024年中国住房产业政策现状及投资发展前景研究报告》
2017年初兰州市主城区部分区域房价出现快速上涨，当年4月兰州开始实施区域限购政策。受其影响，兰州市2017年全年房屋成交量较上一年度同比下降20%以上。
兰州的这些动作是不是透露了楼市调控的一些新动向？作为一个省会城市，兰州松绑限购，会不会使得其他同体量的城市、甚至一些一线城市跟进呢？
兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局三部门在1月5日夜间联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，《通知》中，城关区、七里河区、安宁区范围内部分区域的住房，非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策得以延续，但不再要求提供社保证明和纳税证明。更为重要的是，该《通知》取消了兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
25岁的王鹏大学毕业，去年11月来到兰州就业，购房不再需要社保和纳税证明解决了他当下最大的难题。“对我们年轻人来说挺好的，现在手上没有多少钱，可以先考虑在西固或九州买一套房，这样比较现实一点。”
有数据显示，去年兰州主城区核心区域新建楼盘数量少、面积小，房价高，其中热点区域房价每平米超过15000元。然而在距离主城区较远的西固区、九州开发区、高坪偏远区域，房屋供应量占整个兰州新房面积的七成以上，房价约6000元至8000元，仅为主城区的一半左右。
对此，兰州财经大学房地产系主任刘选认为，兰州此次举措是针对本地房地产市场实际情况的分类调控，既照顾到实际购房者首次置业和改善型需求等刚性需求的释放，又符合供给侧改革的要求，限购在部分地区“松绑”将加快这些区域房地产去库存进度。
此外，《通知》同时对兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区部分区域的住房实施限售。从明天(1月8日)起，个人在上述区域内购买的新建商品住房和存量住房，自取得《不动产权证书》登记簿日期满3年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。不过，通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受此项措施限制。
兰州市民陈先生表示，限售政策可以有效抑制“炒房族”抬高房价，净化房地产市场，对老百姓来说是件好事。“这两年房价涨的比较厉害，兰州主城区限售，买了房子不能交易，这样那些投机炒房子的会越来越少。”
据了解，该文件的出台是为了落实全国住房城乡建设工作会议要求，2018年抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
从事多年房地产工作的碧桂园西北区域人力资源总监杨国辉认为，政策实行后代表着变相炒房的短期投资性购买和投机性购买将受到政策打击，购房者对房屋的中长期持有，将有利于房地产市场的稳定，对满足市民住房刚性需求有积极影响。“从国家目前整体调控来看，涨幅比例不会太大，影响肯定是有的，房地产肯定是根据国家政策。三年后才允许交易，三年之后是什么情况大家都不知道，更多的炒房人可能降低预期，更多的还是集中在大家住房改善性需求上，一手房应该不受影响，可能受影响最大的是二手房市场。”
也有业内人士和专家对此政策持观望态度，担心取消限购后，大量购房者涌入市场，部分区域短期内房价飙升。兰州市城市发展研究院院长牛铮超表示，认真研读新《通知》会发现，政府在取消限购的同时，对新房价格备案制度有进一步的强化，各房企需严格执行“一套一标”和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。“这次兰州市出台的政策，如果是专业内人士会注意到它环环相扣，既互相制约又互相作用。取消限购是指这些边缘地区，是兰州市房地产市场发展还不够充分的地方，而且也是房地产未来发展一个具有很大空间的区域，隐含着促进未来经济发展的作用，政策第二条同时说价格问题，取消限购区域的价格要备案，不能随意涨价。不能因为政府取消限购，这个区域取得利好以后房价就往上涨，防止了涨价风的形成。”
对于市民普遍担心的楼市震荡，牛铮超认为，出现震荡的可能性很小。“对楼市整体而言不会有大影响，既有放、又有限，这样组合拳的出击，会保证楼市的平稳发展。”
此外，据合肥市人民政府网12345政府服务直通车上的信息，合肥市物价局、市国土资源局近日在答复民众有关问题时表示，商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，政府价格部门不得核定商品房价格。这也被一些业内人士解读为，存在放松限价的趋势。
同样是省会城市，近期，南京、武汉、长沙、济南、郑州、西安等地也对符合条件的人才，降低了准入门槛。如南京允许40岁以内本科生可先落户再就业，而落户就意味着获得了在南京购房的资格。有人认为，这些动作实质上都是在为楼市解绑。
不过有业内人士认为，这些都不能十分明确地表明，楼市调控政策将全面放松。就拿兰州的新政来说，它的示范意义其实在于，房地产市场调控正在告别此前相对“一刀切”的简单思维，更加突出区域差别，精准施策将成为更多城市的新选择。
1、供应端：中国以市场配置为主、政府配置为辅，前者涨价及后者缺位导致住房制度仍需改善。
在土地国有的背景下，我国实行了以市场配置的商品房为主（开发商为主体）、以政府配置的保障房为辅（政府为主体）的住房供应体系，并且住房自有率达到90%。其中，一方面，土地国有（单一土地供应方）+市场配置（多土地需求方）的结构容易造成一级市场的土地供不应求，从而在我国住房需求旺盛阶段传递到二级市场的住房供不应求，造成房价的快速上涨，从而导致市场配置的商品房未能充分解决居民住房问题；另一方面，地方政府负债高位也导致了原有保障房体系占比住房供应占比持续低位，目前也正渐渐退出历史舞台（包括廉住房、经济适用房、限价房等），从而导致政府配置的保障房也未能较大程度地分担居民住房问题，不过近期租赁新政正在逐步孕育。
2、需求端：打压政策多于支持政策，前者需要调整长效机制化、后者需要加大支撑范围以及力度。
支持政策方面，我国现行住房支持政策相对偏少、力度较弱，原有保障房体系中的经济房的低房价、廉住房的租金补贴和棚改实物安置等支撑政策也都或多多少因为资金问题而并没有很好推进，而公积金制度又因为额度少以及贷款限制也造成了支撑力度较少，不过近几年的棚改货币化安置算是一大支持政策，但由于也算短期资金刺激手段而无法作为长期实施措施；打压政策方面，导致由于我国至少住房局部供不应求（主要中东部一二线城市）的状态之下，政府在需求端更多的是实施阶段性的打压政策，造成住房市场较大的波动，包括：限购、限贷、限价、限售等政策，同期税收调节方面，更多倾向于交易环节征税，持有环节征税力度仍然偏少，原先上海和重庆的房产税试点也已被公认为不成熟的房产税方案，并不能保障房住不炒的目的。
3、房价情况：过去15年房价CAGR约8%、实际远高于此，短期化调控政策反倒是滋生投资求。
在我国连续多年的超发货币供应之下，同期正值我国城市化率快速提升以及人口年龄结构偏青年期的背景下需求依然旺盛，但土地国有的单一土地供应机制以及市场配置为主的商品房供应机制决定了我国依然处于住房局部供不应求的局面（主要中东部一二线城市），综合造成房价连年快速的上涨，过去15年统计局房价CAGR约8%，并且房价收入比6-40倍，租金收入19%-59%，而与此同时，政府更多倾向于实施短期阶段化、交易环节的需求打压政策，而在更少倾向于实施长期机制化、持有环节的需求调控机制，造成了购房者对于政策制定者对于保障住房目的怀疑，反倒是更多形成了博弈调控政策的购房行为，滋生了投资性需求，间接伤害了真实的购房需求。
4、特殊背景：住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是住房制度改革的强约束条件。
我国特殊的国情也造就了我国在后续住房制度改革过程中存在三大特殊背景的约束：1）全国目前住房总量不缺，更多是结构性问题：2010年户均套数1.1套，表明总量不缺，更多表现为中东部一二线城市住房紧缺，中西部三四线城市住房过剩；2）土地财政依赖依然很大：2016年土地出让金占比地方本级财政收入45%，同为2015年84个重点城市土地抵押贷余额已经高达11万亿；3）房地产经济依赖依然很大：我国房地产行业及上下游行业经济对GDP占比搞到30%、而对应增长贡献率均也达到30%。那么未来的一段时间内，我国上述三大特殊背景的约束将限制后续住房制度的改革和推进节奏。
总体来看，我国目前现行住房供应以市场配置的商品房为主、以政府配置保障房为辅，前者商品房的涨价及后者保障房缺位导致住房制度仍需改善。政策通过更多打压政策、更少的支持政策调节住房市场，其中，前者需要调整长效机制化、后者需要加大支撑范围以及力度，以此杜绝投资、保障住房。但我国目前住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是住房制度改革的强约束条件，将限制后续住房制度的改革和推进节奏。
参考观研天下发布《2018-2024年中国住房产业政策现状及投资发展前景研究报告》
2017年初兰州市主城区部分区域房价出现快速上涨，当年4月兰州开始实施区域限购政策。受其影响，兰州市2017年全年房屋成交量较上一年度同比下降20%以上。
兰州的这些动作是不是透露了楼市调控的一些新动向？作为一个省会城市，兰州松绑限购，会不会使得其他同体量的城市、甚至一些一线城市跟进呢？
兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局三部门在1月5日夜间联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，《通知》中，城关区、七里河区、安宁区范围内部分区域的住房，非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策得以延续，但不再要求提供社保证明和纳税证明。更为重要的是，该《通知》取消了兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
25岁的王鹏大学毕业，去年11月来到兰州就业，购房不再需要社保和纳税证明解决了他当下最大的难题。“对我们年轻人来说挺好的，现在手上没有多少钱，可以先考虑在西固或九州买一套房，这样比较现实一点。”
有数据显示，去年兰州主城区核心区域新建楼盘数量少、面积小，房价高，其中热点区域房价每平米超过15000元。然而在距离主城区较远的西固区、九州开发区、高坪偏远区域，房屋供应量占整个兰州新房面积的七成以上，房价约6000元至8000元，仅为主城区的一半左右。
对此，兰州财经大学房地产系主任刘选认为，兰州此次举措是针对本地房地产市场实际情况的分类调控，既照顾到实际购房者首次置业和改善型需求等刚性需求的释放，又符合供给侧改革的要求，限购在部分地区“松绑”将加快这些区域房地产去库存进度。
此外，《通知》同时对兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区部分区域的住房实施限售。从明天(1月8日)起，个人在上述区域内购买的新建商品住房和存量住房，自取得《不动产权证书》登记簿日期满3年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。不过，通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受此项措施限制。
兰州市民陈先生表示，限售政策可以有效抑制“炒房族”抬高房价，净化房地产市场，对老百姓来说是件好事。“这两年房价涨的比较厉害，兰州主城区限售，买了房子不能交易，这样那些投机炒房子的会越来越少。”
据了解，该文件的出台是为了落实全国住房城乡建设工作会议要求，2018年抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
从事多年房地产工作的碧桂园西北区域人力资源总监杨国辉认为，政策实行后代表着变相炒房的短期投资性购买和投机性购买将受到政策打击，购房者对房屋的中长期持有，将有利于房地产市场的稳定，对满足市民住房刚性需求有积极影响。“从国家目前整体调控来看，涨幅比例不会太大，影响肯定是有的，房地产肯定是根据国家政策。三年后才允许交易，三年之后是什么情况大家都不知道，更多的炒房人可能降低预期，更多的还是集中在大家住房改善性需求上，一手房应该不受影响，可能受影响最大的是二手房市场。”
也有业内人士和专家对此政策持观望态度，担心取消限购后，大量购房者涌入市场，部分区域短期内房价飙升。兰州市城市发展研究院院长牛铮超表示，认真研读新《通知》会发现，政府在取消限购的同时，对新房价格备案制度有进一步的强化，各房企需严格执行“一套一标”和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。“这次兰州市出台的政策，如果是专业内人士会注意到它环环相扣，既互相制约又互相作用。取消限购是指这些边缘地区，是兰州市房地产市场发展还不够充分的地方，而且也是房地产未来发展一个具有很大空间的区域，隐含着促进未来经济发展的作用，政策第二条同时说价格问题，取消限购区域的价格要备案，不能随意涨价。不能因为政府取消限购，这个区域取得利好以后房价就往上涨，防止了涨价风的形成。”
对于市民普遍担心的楼市震荡，牛铮超认为，出现震荡的可能性很小。“对楼市整体而言不会有大影响，既有放、又有限，这样组合拳的出击，会保证楼市的平稳发展。”
此外，据合肥市人民政府网12345政府服务直通车上的信息，合肥市物价局、市国土资源局近日在答复民众有关问题时表示，商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，政府价格部门不得核定商品房价格。这也被一些业内人士解读为，存在放松限价的趋势。
同样是省会城市，近期，南京、武汉、长沙、济南、郑州、西安等地也对符合条件的人才，降低了准入门槛。如南京允许40岁以内本科生可先落户再就业，而落户就意味着获得了在南京购房的资格。有人认为，这些动作实质上都是在为楼市解绑。
不过有业内人士认为，这些都不能十分明确地表明，楼市调控政策将全面放松。就拿兰州的新政来说，它的示范意义其实在于，房地产市场调控正在告别此前相对“一刀切”的简单思维，更加突出区域差别，精准施策将成为更多城市的新选择。
1、供应端：中国以市场配置为主、政府配置为辅，前者涨价及后者缺位导致住房制度仍需改善。
在土地国有的背景下，我国实行了以市场配置的商品房为主（开发商为主体）、以政府配置的保障房为辅（政府为主体）的住房供应体系，并且住房自有率达到90%。其中，一方面，土地国有（单一土地供应方）+市场配置（多土地需求方）的结构容易造成一级市场的土地供不应求，从而在我国住房需求旺盛阶段传递到二级市场的住房供不应求，造成房价的快速上涨，从而导致市场配置的商品房未能充分解决居民住房问题；另一方面，地方政府负债高位也导致了原有保障房体系占比住房供应占比持续低位，目前也正渐渐退出历史舞台（包括廉住房、经济适用房、限价房等），从而导致政府配置的保障房也未能较大程度地分担居民住房问题，不过近期租赁新政正在逐步孕育。
2、需求端：打压政策多于支持政策，前者需要调整长效机制化、后者需要加大支撑范围以及力度。
支持政策方面，我国现行住房支持政策相对偏少、力度较弱，原有保障房体系中的经济房的低房价、廉住房的租金补贴和棚改实物安置等支撑政策也都或多多少因为资金问题而并没有很好推进，而公积金制度又因为额度少以及贷款限制也造成了支撑力度较少，不过近几年的棚改货币化安置算是一大支持政策，但由于也算短期资金刺激手段而无法作为长期实施措施；打压政策方面，导致由于我国至少住房局部供不应求（主要中东部一二线城市）的状态之下，政府在需求端更多的是实施阶段性的打压政策，造成住房市场较大的波动，包括：限购、限贷、限价、限售等政策，同期税收调节方面，更多倾向于交易环节征税，持有环节征税力度仍然偏少，原先上海和重庆的房产税试点也已被公认为不成熟的房产税方案，并不能保障房住不炒的目的。
3、房价情况：过去15年房价CAGR约8%、实际远高于此，短期化调控政策反倒是滋生投资求。
在我国连续多年的超发货币供应之下，同期正值我国城市化率快速提升以及人口年龄结构偏青年期的背景下需求依然旺盛，但土地国有的单一土地供应机制以及市场配置为主的商品房供应机制决定了我国依然处于住房局部供不应求的局面（主要中东部一二线城市），综合造成房价连年快速的上涨，过去15年统计局房价CAGR约8%，并且房价收入比6-40倍，租金收入19%-59%，而与此同时，政府更多倾向于实施短期阶段化、交易环节的需求打压政策，而在更少倾向于实施长期机制化、持有环节的需求调控机制，造成了购房者对于政策制定者对于保障住房目的怀疑，反倒是更多形成了博弈调控政策的购房行为，滋生了投资性需求，间接伤害了真实的购房需求。
4、特殊背景：住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是住房制度改革的强约束条件。
我国特殊的国情也造就了我国在后续住房制度改革过程中存在三大特殊背景的约束：1）全国目前住房总量不缺，更多是结构性问题：2010年户均套数1.1套，表明总量不缺，更多表现为中东部一二线城市住房紧缺，中西部三四线城市住房过剩；2）土地财政依赖依然很大：2016年土地出让金占比地方本级财政收入45%，同为2015年84个重点城市土地抵押贷余额已经高达11万亿；3）房地产经济依赖依然很大：我国房地产行业及上下游行业经济对GDP占比搞到30%、而对应增长贡献率均也达到30%。那么未来的一段时间内，我国上述三大特殊背景的约束将限制后续住房制度的改革和推进节奏。
总体来看，我国目前现行住房供应以市场配置的商品房为主、以政府配置保障房为辅，前者商品房的涨价及后者保障房缺位导致住房制度仍需改善。政策通过更多打压政策、更少的支持政策调节住房市场，其中，前者需要调整长效机制化、后者需要加大支撑范围以及力度，以此杜绝投资、保障住房。但我国目前住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是住房制度改革的强约束条件，将限制后续住房制度的改革和推进节奏。
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