国家探索宅基地“三权分置”、研究把非房企取得使用权的土地作为住宅用地建设租赁住房的消息，震动了整个房地产业。
这被形容为一场行业巨变，甚至是土地供应制度的革命。试想一下，如果非房企所取得的土地也能用作住宅开发建设租赁住房，那么市场上各种企业和集体经济组织持有的大量存量土地会被激活，流向住宅市场。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场发展现状调查与投资前景趋势研究报告》
届时，楼市格局将得到真正的改变，购买商品住宅不再是解决居住问题的主流途径，政府提供的保障房、规模化市场化运营的租赁住房将悉数登场。
这正符合中央提出的愿景，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
目前，仍无法从官方途径量化这些有望被激活入市的集体用地资源，但以深圳一则数据为例，可以估算这部分资源可能带给市场的影响。
深圳链家研究院报告显示，截至2014年末，深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房，其中村民自建房（农民房）有497万套，占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，最后才是公寓产品。
深圳这497万套村民自建房正是全国国土资源工作会议上提出的将被探索、研究的对象。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰接受第一财经采访时表示，“过去一年，政府在住房租赁领域出台了许多政策，也给市场带来了很多改变。包括自持用地的出现，银行等金融机构针对开发商和小业主出台的政策等方面，其实都是政府作出的引导方向。相信2018年，这种引导会更加清晰。”
2017年地产周期的韧劲略超市场预期，因城施策下，一二线按部就班调整，而三四线受益去库、棚改货币化等政策续力，景气于上半年延续，下半年随政策边际贡献放缓而转弱。展望2018年，从周期角度我们聚焦两点，一是周期演绎及驱动，二是幅度。
政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线。
2017年全国租房需求较2016年增长57%
《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》报告显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，特别是进入四季度，需求较2016年同比增长71%。随着租房需求的上升，房租也呈上涨趋势，2017年全国人均月租金价格同比上涨16.7%。
这些城市为抢人送钱、送房、送户口 2018你会继续“漂”还是“逃离北上广”？
未来十年，预计人口流动会加速并向城市圈聚集，但是目前土地供给与人口增速之间存在不平衡。随着人口向核心城市聚集，一二线城市的常住人口增幅要高于建设用地的增幅，城市住宅市场将会持续供不应求，核心城市房价会长期有上涨支撑。
中央一条政策：2018年三、四线城市房价怕还是要涨！
2017年三四线楼市上涨的动力，主要来自“2015-2017棚户改造货币化安置”。住建部提的2018年棚改规划的规模目标，是580万套，比市场预期的足足高了16%！所以，三、四线城市去库存是有了保障了！
【一线城市供地量增加推动出让金上扬 去年全国300城土地收入破4万亿】
中国指数研究院1月2日发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示，全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定，拉升成交量及出让金上涨。
这被形容为一场行业巨变，甚至是土地供应制度的革命。试想一下，如果非房企所取得的土地也能用作住宅开发建设租赁住房，那么市场上各种企业和集体经济组织持有的大量存量土地会被激活，流向住宅市场。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场发展现状调查与投资前景趋势研究报告》
届时，楼市格局将得到真正的改变，购买商品住宅不再是解决居住问题的主流途径，政府提供的保障房、规模化市场化运营的租赁住房将悉数登场。
这正符合中央提出的愿景，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
目前，仍无法从官方途径量化这些有望被激活入市的集体用地资源，但以深圳一则数据为例，可以估算这部分资源可能带给市场的影响。
深圳链家研究院报告显示，截至2014年末，深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房，其中村民自建房（农民房）有497万套，占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，最后才是公寓产品。
深圳这497万套村民自建房正是全国国土资源工作会议上提出的将被探索、研究的对象。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰接受第一财经采访时表示，“过去一年，政府在住房租赁领域出台了许多政策，也给市场带来了很多改变。包括自持用地的出现，银行等金融机构针对开发商和小业主出台的政策等方面，其实都是政府作出的引导方向。相信2018年，这种引导会更加清晰。”
2017年地产周期的韧劲略超市场预期，因城施策下，一二线按部就班调整，而三四线受益去库、棚改货币化等政策续力，景气于上半年延续，下半年随政策边际贡献放缓而转弱。展望2018年，从周期角度我们聚焦两点，一是周期演绎及驱动，二是幅度。
我们认为2018年地产小周期大概率见顶转弱，利率抬升居民杠杆逆转，将接力政策调控，成为地产景气筑顶转弱的核心驱动。本轮地产周期的启动与自企业向居民的杠杆转移密不可分，据新增个人住房贷款比销售额显示，较上一轮周期顶部约20%的杠杆，本轮平均杠杆率预计快速上升至50%左右。如此得以在总量人口基数下降的背景下，支撑其一轮完美超越之前的强销售周期。但加杠杆的销售周期有启动时也必有落幕时。2017年受监管政策、海外央行货币政策、通胀等因素影响利率中轴显著抬升，2018年类滞胀格局下利率仍易上难下，将继续引致房贷利率推升。历史来看，利率与销售端的负相关关系较为显著。当前高利率对销售的抑制已现端倪，而2018年这一冲击将更为显著，驱动地产整体景气下行。
图：2018年，利率抬升居民杠杆下降引致地产小周期下行
政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线。
2017年全国租房需求较2016年增长57%
《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》报告显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，特别是进入四季度，需求较2016年同比增长71%。随着租房需求的上升，房租也呈上涨趋势，2017年全国人均月租金价格同比上涨16.7%。
这些城市为抢人送钱、送房、送户口 2018你会继续“漂”还是“逃离北上广”？
目前北上广深的常住人口分别是：2173万、2420万、1404万、1191万人；根据城市规划纲要，到2020年，北上广深的常住人口会大致“控制”在：2300万、2500万、1550万、1480万。由此可见，未来几年一线城市的人口增长空间已经不大，一旦超出增量，势必会出台新的政策控制人口数量，逃离北上广，也许就成为不得已的选择了。
流动人口不仅代表了城市的潜力 更牵动着房价的走向未来十年，预计人口流动会加速并向城市圈聚集，但是目前土地供给与人口增速之间存在不平衡。随着人口向核心城市聚集，一二线城市的常住人口增幅要高于建设用地的增幅，城市住宅市场将会持续供不应求，核心城市房价会长期有上涨支撑。
中央一条政策：2018年三、四线城市房价怕还是要涨！
2017年三四线楼市上涨的动力，主要来自“2015-2017棚户改造货币化安置”。住建部提的2018年棚改规划的规模目标，是580万套，比市场预期的足足高了16%！所以，三、四线城市去库存是有了保障了！
【一线城市供地量增加推动出让金上扬 去年全国300城土地收入破4万亿】
中国指数研究院1月2日发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示，全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定，拉升成交量及出让金上涨。
资料来源： 互联网，观研ww整理
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