房地产 房企 还款期 2018年 挑战数据显示,去年全年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势在今年还将持续。

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房企步入集中还款期 2018年或是房地产行业真正生死挑战之年

字体大小: 2018-01-18 14:14  来源:中国报告网

中国报告网提示:数据显示,去年全年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势在今年还将持续。

       日前召开的2018年全国国土资源工作会议对农房和商品房提出了突破性的改革措施。国土资源部部长姜大明表示,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。此外,研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

       2017年是房地产行业全面调整的一年。

       不仅短期调控开启“五限”政策、长期实行租购并举,房企的融资格局也发生巨大变化,银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧,高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。

       数据显示,去年全年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势在今年还将持续。

       根据查询发现,伴随着2017年销售创下新高,房企的负债总额和负债率也在不断走高,繁荣之下,风险隐现。

       随着2018年步入集中还款期,房企资金到期集中兑付压力加大,部分中小房企将面临资金链压力。分析指出,2018年将是房企4年资金压力最大的一年。

 

       参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告

 

       预测2018年,国内房企的日子并不会好过,住宅地产面临持续调控发酵的影响,在限售、限价、限购等多种调控政策,再加上房地产长效机制的逐步建立,房地产出现“量价双跌”趋势已在所难免。


       所以,房企未来不能眼里只盯着住宅地产开发,还要发展商业地产。同时,还可参与政府的棚户简屋的改造工程中来。并且与当地政府一起开发房地产租赁业务。只有对房地产业务的不断转型升级,才是稳定业绩的最佳途径。

       再者,房企将直面债务集中到期的风险。众多房企在2016年发债,那时发债成本低,债务平均2年多就到期了,这也就意味着2018年、2019年还债进入高峰期。债务集中到来,还本付息的压力将会拖跨房企的现金流。

       但更可怕的是,国内房企的负债率也在不断上升。2017年上市企业三季报披露已收官。据数据显示,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增长幅度达23.21%。

       截至2017年9月底,标竿房企业像绿地控股资产负债率为88.85%,万科A资产负债率为83.53%,均超过了行业60%警戒线。事实上,由于房地产市场的过于火爆,大中型房企这几年债务率不断上升的也不奇怪,因为这几年房企都在肆意扩张业务,除了并购重组之外,各地地王频出,债务率不上升才是怪事。

       预测2018年,房地产企业要面对一边是债务的集中到期压力,另一边则是降低高负债率的问题,因为明年的房地产市场肯定不利于房企高速扩张,同时又需要房企保留足够的现金流,这就意味着房企不能像今年那样激进,只能采取保守态势。从整体情况看,2018年将是国内大型房企最为艰难的一年。

       最后,融资难度更大,成本会持续上升。面对国内融资渠道的收窄,国内发行公司债门槛提高,这些年房企也并“不差钱”,这既有房产销售的预收款,也可以到海外低息的债券市场发债。

       不过,一旦房企销售不畅,海外低息债券融资成本上升,房企难以通过融资渠道获得更廉价的资金,那么大中型房企在资金链就会出现问题。明年地王也会大幅下降。应该说,房企在境内外融资难度的高低,主要受到调控政策的影响。

       那么,房企不能向国内银行借贷吗?前些日子对于房企借贷比较慷慨的银行,现在已经把自身的金融风险与房地产捆绑在一起了。明年房企通过银行借款的难度在上升。一方面银行的融资成本上升,贷款成本也会跟着上升。另一方面,银行也觉察到了房地产业的风险性,出于安全考虑,也不敢再把资金投向房地产。

       在经历了2017年大肆扩张,房企业绩创下历史新高后,2018年国内大型房企将会大幅滑坡,这主要是房地产政策持续发酵会影响到房企的业绩,再加上房企明年债务集中到期,未来房企“降杠杆,保业绩”将会是主流,可能还会有一大批房企倒在了2018年寒流之中。所以2018才是房企真正的生死挑战之年。

资料来源: 互联网,观研ww整理

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