在中国政府延续对房地产市场宏观调控的大背景下，上海因其稳健的经济增速，房地产投资市场仍保持相当的活跃度。
有报告显示，2017年上海房地产市场全年主要投资交易总额达人民币(下同)922亿元，同比增长15%。有3笔单项资产成交金额逾50亿元，分别为成交价50亿元的SOHO凌空、60亿元易主的星港国际中心50%股权及顶新集团以64亿元收购1788国际中心。
面对核心资产收益率普遍持续下降，房地产投资者积极寻求有增值计划的投资机会。相较过去以高杠杆或提升租金获得投资回报的做法，此间市场投资者已更多的在努力提升资产本身的品质和价值方面下功夫。写字楼收购仍是投资重点，位于城市核心区的陈旧写字楼及位居新兴板块的写字楼项目最受欢迎，收购酒店并改造为租赁公寓的投资意向正在走强。
刚刚过去的一年中，中国政府为防控金融及房地产风险，采取系列手段控制高杠杆问题，其中包括从严审批企业发行债券、要求银行收紧新项目的贷款审批并严控银行内部拆借、限制境内投资者去境外投资等，由此加剧了内地房地产投资市场的竞争。境外资本在沪投资达全年交易总额的35%，保险资金占总投资额的9%。
作为资本来源的资产证券化和房地产投资信托基金越来越多的出现在市场上，以应对日趋收紧的发债融资市场。许多开发商寻求以资产证券化进行融资，同时也以该方式开拓例如住宅租赁等新产品。
中国政府今年仍将持续去除经济杠杆，预料会有更趋紧的货币政策出台。这将使开发商重新评估资产，通过出售非核心资产和资产包来偿还旧的债务；投资者将寻求一些诸如物流资产、数据中心和老年公寓等另类资产以获得更高的投资回报；更多投资者会采取与当地政府合作的形式参与城市更新以及一些新的城镇开发项目；核心市场的陈旧写字楼以及在新兴市场的项目将会成为投资者竞逐的目标。
金融机构积极布局
尽管房地产企业在租赁市场蓬勃发展趋势下拥有房源存量优势，然而并不是所有地产企业都能拥有将资产变现为流动资金的能力。
如果说房地产“黄金时代”的传统商业模式核心是资产的快速周转，强调的是一种标准化、批量化与短时间的“价值复制”的话，那么，在房地产进入“白银时代”的今天，租赁市场则更趋于长久的“价值共生”——以高标准的准入门槛以及慢工出细活的品质和服务理念，通过对持有物业的运营使客户和企业的自身价值共同实现。
从已有模式来看，目前企业的普遍想法是谋取多元化与规模化发展，期望在行业初期阶段抢占市场先机，营利则寄希望于规模化后的成本降低。因此把房源拓展和新增门店数量放在第一位，积极布局，期望扩大平台挖掘更多营利点。
“这意味着租赁市场的初期必然离不开一个重资产化的过程。”专业财经评论员黄立冲告诉记者，“而从长远看重资产的证券化是必行之路。金融化是这个行业本身兼具股性及固定收益特性的必然延伸，这个领域的资产证券化案例已经层出不穷，有金融实力的企业会具有优势。”
目前来看，除了拥有雄厚资金实力的大型房地产开发商外，主流的租赁市场参与者依然依靠公司层面投资或风险投资获得早期的融资。从目前主流融资模式来看，公司股权融资、银行贷款、租金分期融资、类ABS融资和类REITs融资为主流融资方式，不过此类融资成本较高，普遍在8%以上。针对一系列限制条件，一些本身金融属性较强的机构选择自己拉大旗做平台。如10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。11月4日，建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。
机构化、专业化、金融化将是必然趋势
从国际上运营长租公寓的经验来看，成功不仅需要善用金融手段，也需要具有专业的运营能力。
从最近市场上的平安不动产与朗诗集团的合作项目来看，前者拥有平安集团强大的资金实力作为背书，且其在资产证券化经验上长袖善舞；后者旗下青衫资本专注于重资产投资，旗下另一家公司朗诗寓是一家专业运营长租公寓的公司，追求专业与品质。双方的结合不仅体现了上述特点，也将为长租公寓市场带来一定的经验借鉴。
“在投资租赁物业方面，平安不动产不仅具有天然的金融和产业资源优势，其背后拥有天然的产业聚集能力、资源整合能力，以及资金运作能力等。”房地产业内人士表示。
在这方面，平安不动产也表示应响应中央号召，为有真正需求人群提供租赁公寓,为“居者有其屋”提供品质房源。“随着城市化进程加大,流动人口居住问题凸现。作为一个有责任的企业应该为解决广大不同阶层人员提供安全、舒适的出租房源。而为存量房增值也是平安不动产作为资产管理公司的一个发展方向。”
对于中国租赁市场的未来发展，平安不动产市场研究部认为，就行业发展的规律本身，以及借鉴国外经验，机构化、专业化、金融化将是必然的趋势。
首先，中国人口基数大，各个地区情况不一，机构化进展需要一定时间，但机构化可以解决原先C2C所产生的诸多问题，比如虚假房源、缺乏保障、服务意识差等等。这些是一个不断在发展的社会所必然要求的，所以机构化是一个很必然的趋势。
其次，专业化则将是行业发展的基本规律。目前参与租房市场的机构众多，但到后来都会根据自己的专业、所长，而占据这个产业链的不同位置。
再次，金融化则是这个行业本身兼具股性及固定收益特性的必然延伸。这个领域的资产证券化案例已经层出不穷，有金融实力的企业会具有优势。
总体而言，作为经营性物业，项目若选址合适，品质与物业运营管理良好，善用金融资源，长租公寓项目就可以产生长期稳定的现金流。
资料来源：互联网，观研ZQ整理
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