长租公寓如何改写租房生态
长租公寓，正以一种从未有过的方式，改变着现有的房屋租赁生态。长租公寓的风口已经袭来，在这股风浪之下，北京的房屋租赁市场究竟又会有怎样的改变？
怎么改变租房业态？
“长租公寓就是做生活服务的生意”
“由于长租公寓的出现，未来租房市场可能从原来的C2C的初级模式，升级到C2B2C，或者是B2C的模式。”湾流国际副总经理汤若季表示，尽管现在长租公寓市场仍处在快速扩张的状态，在行业中占比很小，但是仍然会改变现有的租房市场。
汤若季认为，长租公寓的核心就是生活服务。在普通的小区住宅中，房东不可能像管家一样事无巨细，而出租房子的房东也要担负很多责任。“如果有一个成熟的租赁机构帮助两边对接，那么无论是房东还是房客，都能够省心。”
熊猫资本合伙人梁维弘也认为，未来长租公寓模式在租房市场中的比例会越来越高。“长租公寓在运营、服务、品质上都会更好，随着未来产品和服务的成熟，个人将房屋交给专业的公司去运营也将成为趋势。”
实际上，纵观一些发达国家和地区的房屋租赁市场，几乎已经见不到个人房东的踪影。而对接租客的，更多是类似于长租公寓服务商等角色。房东将房屋出租给平台，而平台再负责将这些房屋出租给普通租客，并提供服务。
对房租和房价有何影响？
“专业化租赁机构会让房租更稳定”
因为有了服务的基因，长租公寓租金相较于住宅房租普遍要高出20%左右。有的地理位置不错、品质较高的长租公寓，一间40多平方米的开间，房租价格可达到万元以上。这样的长租市场，是否会推高城市的房租呢？
安居客房产研究院首席分析师张波表示，从目前的租赁市场现状来看，我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变，更多人尤其是年轻人对于租房的接受度增加。相较于传统租赁住宅，年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。
张波认为，随着高品质长租公寓的规模化发展，如果能有长期稳定的租赁政策作为保障，未来选择租房的人会越来越多。住房需求可以通过多样化的方式得到满足，有利于房产交易市场的稳定，对房价稳定也是利好因素。
梁维弘则表示，每年北京等地区的房屋租金都在上涨，即便没有长租公寓，租金价格也将呈现上涨趋势。
此外，自如的数据显示，专业化租赁机构的发展，其实会让房租更稳定。对比自如与普租市场的房租价格，自如的价格曲线更稳定，波动不大，而普租市场的房子租金波动较大且振幅高达30%。
贷款租房靠谱吗？
“相关贷款模式仍在创新中”
贷款租房还是贷款买房，你会选择哪一种？
在北京地区的长租公寓，大多数都配备或者即将要嫁接金融。其中，给租客贷款租房，是最普遍的形式之一。
“买房你需要一大笔首付，月供也要1万多，但这月供足够你租到很好的房子了，而首付更可以让你去做更多想做的事情。”一位长租公寓人士认为，一些年轻人对于买房还是租房的思维模式已经开始转变，“未来一线城市的房屋数量不断下降，租房也是必须的选择。”
参考观研天下发布《2018-2023年中国长租公寓产业市场规模现状分析与未来发展前景预测报告》
不过，如果是贷款租房，面对流动性如此大的群体，真的靠谱吗？
据北京晨报记者了解，无论是与互联网金融平台合作，还是与银行合作，贷款的对象并非是租客，而是平台。金融机构凭借着租客的长期租赁合同，给平台放款，但金融机构也要审核租客信用资质。
“房客可以得到一月一付的优惠，相当于没有利息的贷款。而作为平台可以在租房第一个月就能够得到全年的房租，用于扩展其他业务。”长租公寓平台的相关负责人表示，即便是租客违约提前退房，平台也会快速找到下一个租客，并不会因此而出现资金的断档。
不过，一些银行也表示，如何为这部分消费人群贷款，具体方案仍在研究当中。
资本热捧之下有隐忧？
“大多数长租公寓的盈利仍是难题”
资本的热潮往往是一把双刃剑，它可以将一个行业捧上天，也可以让其跌到很惨。对于前期投资成本较其他行业都大的长租公寓市场更是如此。然而，资本热潮之下，长租公寓未来的发展却不一定一帆风顺。
我爱我家相寓副总经理张多认为，目前不少长租公寓存在同质化竞争的隐患，大多数长租公寓的盈利仍是难题。在她看来，未来长租公寓比拼的是客户服务、产品的多样化与精细化运营的能力。
张波也表示，我国长租公寓目前处于谨慎发展的状态，其盈利周期较长，多数长租公寓企业尚未实现盈利。同时整体租金回报率长期偏低，长租公寓的拿房成本和融资成本较高。
“在目前的状态下，单靠租金收入来实现盈利较为艰难，需要积极探索多样化的盈利模式，如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等，多渠道发展，才有更多机会。”张波表示。
梁维弘也认为，现在长租公寓已经开始比拼内功，百万间公寓的运营能力、资金的运作能力、产品的创新能力等都将考验着长租公寓平台。与此同时，尽管现在针对长租公寓的相关法律法规还不健全，但随着相关规范的出炉，未来行业很有可能像酒店一样需要牌照才可运营。
自如相关负责人也表示，长租公寓未来的发展空间很大。但是租赁是一个很复杂的，需要专业运营能力的行业，特别需要沉下心来做事情，而只有做得好的企业才能经历大浪淘沙的过程。
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美国的住房租赁市场
美国的租赁市场十分发达。数据统计，专业持有和运营的机构众多，2016年租赁市场机构渗透率在30%以上。在美国租赁住房结构中，独栋住宅占比35%，公寓占比61%；其中公寓租赁市场的机构渗透率为52%，个人占比为48%。假设独栋住宅均为个人持有，那么美国租赁市场的机构渗透率为31.72%。而当下我国的租赁市场以职业二房东和个人房东为主，机构渗透率还不足2%。
据了解，美国的公寓持有和运营机构均涌现出规模化发展的龙头企业，由于轻资产模式易于扩张，运营机构的龙头企业运营规模普遍高于持有机构的规模。
其中，美国前50名的公寓持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套公寓。根据NMHC的统计，美国TOP50公寓持有机构的市场占有率为9.6%，排名前十和排名前三的市场占有率分别为3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0万套，门槛为2万套，TOP10和TOP3平均持有6.9万和8.8万套公寓。
而公寓租赁机构分化为持有机构、运营机构两类，主要包括REITs、房地产开发商和公寓运营商等。REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比；公寓运营商多以轻资产模式运作，以运营为主、较少持有，是公寓运营领域重要的专业力量。
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