曾经“遍地开花”商业地产成为如今去化道路上 “老大难” 银川楼市无法做到快速去库存

导读：曾经“遍地开花”商业地产成为如今去化道路上 “老大难” 银川楼市无法做到快速去库存。与去年相比，因政策效果开始释放，今年银川楼市整体出现回温迹象。然而，市场起伏不定、结构性供需矛盾突出，特别是商业营业用房去化压力巨大等问题仍然凸显。

　　与去年相比，因政策效果开始释放，今年银川楼市整体出现回温迹象。然而，市场起伏不定、结构性供需矛盾突出，特别是商业营业用房去化压力巨大等问题仍然凸显。业内人士认为，三四线城市要重点控制大型商业综合体的开发力度，相关部门应给予分类指导，引导商业地产加速转型，房企也应顺势而为，精耕细作，优化产品结构和商业模式，开发新引擎。

　　受政策刺激影响，今年以来，银川市房地产各项指标均出现回温迹象。然而，回暖并不均衡，也不稳定。银川易大融创营销策划有限公司董事长易荣华说，下半年以来，市场又进入低迷时期，特别是二手房市场，一个月没开单的中介比比皆是。

　　受此影响，房地产开发资金依然趋紧。据银川市统计局数据显示，上半年，银川房地产企业实际到位资金比上年同期下降18.5%，市辖区房地产开发资金来源同比减少23.8%。与此同时，随着房地产开发企业房屋竣工面积的不断加快，而现房消化速度有限，导致银川商品房待售面积持续增长。银川市住房和城乡建设局局长刘鹏说，目前全市商品房供应总量已趋于饱和，但前期房地产市场供应过大，化解库存压力依然很大。

　　记者采访了解到，近年来，当地政府通过招商等途径，引进不少外地大企业入驻银川，造成目前市场上大量出现商业综合体，而且单个项目往往体量很大，动辄几万平方米的不在少数。

　　数据显示，上半年在银川市辖区商品房待售面积中，住宅同比与去年同期持平，但商业营业用房112万平方米，同比增长了70.6%。

　　“这表明银川市房地产市场供给存在结构不合理现象。”刘鹏说，近年来，银川市商业营业用房、别墅、高档公寓比例大，也在一定程度上导致了房地产市场供求关系的失衡，而且商业地产开发量过大，空置时间较长，无法做到快速去库存。

　　曾经“遍地开花”的商业地产成为如今去化道路上的“老大难”。据一些地产商、营销企业负责人透露，从2013年起，商业地产销售难度就开始增加，除了个别地段好、有产品特色的商业综合体发展平稳以外，很多商业综合体招商非常困难，大量空置。

　　“10个综合体中，有两三个不亏就不错了，特别是公寓市场严重供大于求，目前除了极个别重点学区房以外，大部分公寓都滞销严重，租金也由原来的一年2万，跌倒现在的1万3左右，商铺的回报周期也延长到25年。”易荣华说。

　　近年来，银川市很多小区周边开发的沿街商铺数量也不小。记者近日走访部分社区商圈发现，贴有“寻租”广告的门面并不罕见，而且昔日常看到的“转租”也悄然变为“招租”。

　　一些业内人士认为，如今房地产市场已经进入低成长时代，且不可能再回归高速发展，房企应尽快转型，找准特色定位，相关部门也应继续延续政策红利，消化市场存量，特别是对于商业地产应在合理规划、控制总量的同时，进行分类指导，提高区域类商业的吸附能力，营造良好的商业环境。

　　优化商业地产布局和功能是下一步银川市的重点工作。刘鹏说，要通过整合市场优质资源来盘活现有商业地产存量，对已建成的商业地产项目，鼓励企业引进新型业态；对未开发的商业业态，引导企业进行业态布局、商业功能调整，最大程度符合市场需求。

　　业内人士认为，合理控制土地供应是关键。宁夏世和房地产集团有限公司销售经理蒋茂年说，目前市场已经饱和，如果不进行源头控制，必然会有风险投资。

　　“应对商业用地进行限制，这块地将要建成什么需要政府审批，相关部门应进行市场调研，合理规划。此外，还应对开发商资质有一定限制，避免烂尾跑路等情况出现。”蒋茂年说。

　　宁夏美林房地产公司负责人鲍强说，在重点控制大型商业综合体开发力度的同时，还要引导一些综合体赶快转型，鼓励发展新兴特色商业，停止延续原有的商业模式，防止过剩带来的恶劣影响。

　　“商业房是在刚改之上进一步追求财富，为了去库存，政府不可能也不应当进行直接补贴，而且商业的核心是保值升值，政府可根据城市版块发展，进行主题指导，填补商业空缺，提高区域类商业的吸附能力，营造良好的硬件条件和经商环境。”易荣华说。

　　除此以外，房企自身也应根据自身情况找准特色，挖掘教育培训等刚性需求，并优化产品结构，练好内功，才可能引领和刺激新的消费需求。

参考《2016-2022年中国商业地产市场竞争调研及十三五投资策略研究报告》

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