2014年一季度中国地方财政收入情况 土地收入占比最多

    导读：2014年一季度中国地方财政收入情况 土地收入占比最多，根据最新财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。第一季度地方财政55.4%靠“卖地”　专家呼吁尽快化解“房地产焦虑症”推动土地财政转型，

首先是确立以房地产税为主体税种的地方税体系，形成可持续的地方收入来源

      根据最新财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。

     与此同时，由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示：23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%。

    “对地方政府而言，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。”安邦咨询高级研究员贺军表示，与中央政府相比，没有发债权的地方政府面临的“财政焦虑”更为严重，不少地方患上“土地财政依赖症”说明财税体制改革需要深化，地方政府的财权和事权不统一，导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。

    值得注意的是，在“经营土地”、“卖地还债”的过程中，地方政府无形之中会强化自身“商人”的角色，过度参与到市场竞争等微观事务中，这显然不是现代政府应追求的角色。因此，改变“卖地还债”的根本，还在于深入推进财税体制改革，加快政府职能转变等。

    “土地财政问题是改革很重要的突破口，地方政府要稳定的收入来源，不是通过卖地，而是通过土地的渠道获取可持续收入。”国务院发展研究中心副主任刘世锦认为，三中全会文件重点已经提到房地产税，国务院日前印发关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见也提出要做好房地产税立法相关工作。改革最后结果之一，是形成可持续地方财政体系，不能再靠卖地作为政府主要收入来源。

    “应尽快开征房地产税，使之替代土地出让金，把土地出让金废除，从而避免地方政府的卖地和房地产化冲动。”中央党校国际战略研究所副所长周天勇提出，开征房地产税后，要对过去收的较高的土地出让金进行退税，并对低收入的人进行减免。

     财政部财政科学研究所的一份报告也指出，推动土地财政转型，首先是确立以房地产税为主体税种的地方税体系，形成稳定的地方税收体系的收入流量；第二，通过强化土地出让收支预算管理，将近三分之一的政府收支纳入规范的预算管理，有效弥补当前财政管理的一大短板；第三，有效规范土地收益分配，对促进房地产市场稳健发展、有效保护国有和居民土地权益起到巨大推动作用，并推动经济结构调整和发展方式转变，引导地方政府由努力增加GDP和流转税收入转向集中力量改善当地经济社会环境，推动经济增长与社会发展更趋协调。

 3月一线城市房价同比涨幅继续回落　部分地方存政策微调可能

      3月楼市价格涨幅进一步放缓。上周五(4月18日)，国家统计局公布数据显示，3月房价环比上涨城市数量持续减少，70个大中城市中有56个城市房价处在上涨通道，价格环比上涨城市数量创下了去年2月以来的新低。北上广深四个一线城市房价同比涨幅继续回落，全线回落到20%以下。

    链家地产市场研究部分析师张旭表示，在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下，市场定价的话语权重心悄悄发生转移，这是房价出现进一步下调的先兆。

 房价出现涨幅触顶态势

     数据显示，70大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.22，较上月下降0.06点；同比指数为107.70，较上月下调0.94点。二手住宅价格平均环比指数为100.12，比上月下降0.03点，连续5个月出现下调；同比指数为104.16，比上月下调0.53点。值得一提的是，3月70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，3月份房价走势总体平稳，不同城市涨幅扩大缩小之势互现，但从房价总体趋势来看，全国房价在平稳中已经出现了涨幅触顶的态势。

 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从3月份的数据来看，住宅市场整体价格持平和下降的城市数量进一步增多，环比涨幅继续收窄。

     胡景晖表示，3月份通常为楼市回暖时间，目前却显示出楼市整体趋冷的势头，表现为价格上涨乏力、市场分化，涨幅持续收窄的情况有进一步加剧的趋势。“国内房价出现回调，从目前的市场实际来看，已从三类城市率先开始：旅游地产聚集的城市、区域供应量与人口基数不匹配的三四线城市，房价上涨过快的城市。”

 张旭认为，部分银行限制开发贷款使一些开发商资金链压力增加，回款需求迫切，降价走量的营销带动了部分城市市场成交价格的走低。

     上海易居房地产研究院报告称，截至3月末，全国执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市，其中仅北京有8.8折利率优惠，执行9折利率优惠的有11个城市，9.5折利率的有4个城市，其他城市基本提至基准利率或更高。

 一线城市开启高位震荡期

     除房价涨幅已经出现回调的城市外，一线城市涨幅的变化也印证了房价涨幅下行趋势在逐渐确立。去年四季度北上广深四个一线城市房价同比涨幅屡次突破20%大关之后，今年涨幅收窄一直是一季度的主旋律。

     广州3月份住宅均价同比上涨13.3%，2月份上涨15.7%；北京3月份住宅均价同比上涨10.3%，2月份上涨12.2%；上海和深圳3月份住宅均价分别上涨13.1%和12.8%，2月份分别上涨15.7%和15.6%。

       3月份以来，北京部分新盘低价入市，二手住宅市场业主降价范围和幅度也进一步扩大。北京南二环玉蜓桥附近的一家中介透露，现在区域内一居室价格大约在200万元左右，有些业主已经出现5万~10万左右的让步空间。

     胡景晖还表示，受共有产权住房试点、住房信息联网、不动产统一登记、房产税立法等多方面信息的综合影响，二手房市场房源量明显增加，供需关系由之前的卖方市场逐步向更加均衡的市场格局演变，使得越来越多的二手房业主对后市看跌的情绪浓厚。机构统计显示，4月份北京已有13个项目入市，累计供应套数逼近3000套，与3月份同期的供应套数相比增加了18%，但成交数据却出现三成左右的下滑。

 据北京市住建委官方数据显示，截至4月15日，上半月仅累计成交1976套，无论是成交数量还是成交面积，都在继续缩水。

    深圳也呈现出同样的态势，中原地产提供的数据显示，一季度，深圳一手房成交面积为67万平方米，比去年同期减少37.54%，比上一季度减少38.22%。二手房成交下滑更为厉害，数据显示，一季度深圳二手房成交面积为104万平方米，同比下滑58%。

   “价格的下跌一般会先从成交量持续走低开始，从远郊区县开始，从高总价大户型的房屋类型开始，逐步向市中心蔓延。”胡景晖说，这一点在近期一线城市市场成交的情况中出现了苗头。

 “双向调控”给出微调空间

    综合4月16日公布的一季度房地产投资等数据可以发现，目前房地产对经济增长已经由此前的带动渐变为拖累。

    瑞银证券首席经济学家汪涛表示，考虑到房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划，房地产建设活动仍将是年内增长面临的主要风险。 其认为，三四线城市房地产市场的高库存和价格低迷可能会打击投资性需求，而更严峻的资金环境可能会迫使许多开发商削减新项目。

 张旭认为，由于当前信贷市场依然没有放松迹象，整体的需求观望情绪仍会持续。往年属于成交旺季的二季度，会出现一定程度的增长压力。

     全国楼市在整体回调、进入偏冷区间的大背景下，城市间分化格局会更加明显。链家报告判断，一线城市在较短时间内会维持基本稳定的量价，而进入库存盘整周期的城市，价格仍会有进一步下调的可能，土地和供应市场也会出现明显紧缩。

       在此背景下，已经开始有城市传出楼市政策放松的消息，张旭说，今年两会提出的“双向调控”客观上会给楼市低迷、房价上涨动力较弱的城市以放松空间。加之今年经济增幅降低，宏观经济形势压力增加，预计下半年地方性调控放松现象或有增多。

       但一位接近高层的经济学家认为，本届政府上任以来，对房地产既有政策并无收紧，因而也无所谓放松，在保证供需稳定的前提下，持续推进房地产税等长效调控机制的思路一直未变。

     他还指出，目前需求仍然存在，成交和价格端更多反映出观望心态，而非失衡，楼市不会出现暴跌，而保障房的建设加大力度不仅有利于解决住房矛盾，还能同时起到稳增长作用。

    行业分析报告《中国土地储备行业发展态势及投资战略规划研究报告(2011-2015年)>