咨询热线

400-007-6266

010-86223221

高回报率诱发热钱收购三、四线城市地产项目


  “为了规避潜在风险与提高合作效率,我们将投资监管可能全权委托给投资管理公司操办。另外,投资风险取决于资本的回报需求,主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、当地政策的稳定性、资本返还等。”

  奔赴三、四线城市收购项目,正在成为各路热钱的又一选择。

  刘波(化名)是浙江一家知名房地产集团有限公司(下称“A公司”)的负责人,他发现,相对投资过热的一线城市,二、三线中等城市甚至四线小城市的投资价值全面显现,因为大批无心恋战的炒家暂时离开一线城市,大规模转战到一些中小城市。

  他认识的一家位于江西某地级市的房地产公司(下称“B公司”)在宏观调控等多种因素共同作用之下,出现房产资金链紧绷的情况,正在联系上海、杭州等外来资金,希望出让控股权以自救。获悉B公司资金断炊情况之后,刘波奔赴江西,实地考察该项目。

  实地调查

  经实地调查,刘波发现,B公司手中的地块处于该地级市的北部新城核心区域,并已经和老城区完全相连,地块未来潜力明显有优势。

  B公司注册资金2000万,目前在该项目实际投入约3个亿。一期项目早已经开盘,共399套,一期容积率1.4,占地约80亩。该项目目前有银行贷款5000万,如果施以收购,该笔资金回到A公司账上,基本可以保证该地产项目的正常运作。

  B公司所属地块分为相连的9个地块,共1760亩,其中500亩在江东,1260亩在江西(即主城区),周边和中间还将兴建60亩公园和100亩市政广场,地块景观系数很高。中心位置还预留了60亩土地(原计划是建市政府新大楼)。

  为了能够进一步提高景观系数,B公司在江下游兴建拦水坝,这样江面将大大拓宽,最窄处不少于100米。江水淹没部分,政府将从地块中核减,估计要核减110亩。

  因此,B公司所属地块基本数据如下:可开发总面积约1650亩,容积率1.6,地上建筑面积约170万平方米。其中,住宅约150万平方米,商业约20万平方米。另外,地下部分有约20万平方米的车库(不算面积,没有产权证,但是可以出售使用权)。

  根据双方协商初步决定,A公司提出控股B公司51%股权,并接管该项目。五合国际一位专家表示,通过合作开发项目或合资成立公司等曲线入市会成为各路资本的合理选择,这将会是一个前所未有的多样化的百家争鸣时期,直接开发、参股、通过债券介入项目等不一而足。

  A公司初步的出让开价为45万元/亩(因为与政府有协议,配套费减免65元/平方米,因此实际价格约为38.5万元左右)。按1650亩的51%计算,总出让价为37867.5万元。

  按照B公司提供的数据,以上五项已经投入5000万元,还需要投入3000万元,不过,另有税收、墙改费退还(8元/平方米)等优惠条件。相比之下,目前周边地块可供的参照拍卖价约为53万元/亩。

  刘波经过详细调查,给母公司股东的基本意见是,从目前情况看,该项目已经数年有余,并已开始销售,属于当地第一大盘,前景看好,虽然没有暴利,但是平均利润率并不低,基本上是稳赚不赔,因此建议收购。鉴于目前B公司资金很紧张,此时收购是最佳时机,可以较低价格获得。

  2004年底,当地的房产价格约1500元,2005年底达到1700元,一年涨了200元。考虑到当地基础房价尚在低位,B公司所属地块的新区又日渐成熟,今后10年,年均上涨100元应该是比较保守的。

  对此,仁恒置地集团公司(Yanlord Land Group Ltd)一位管理层人士表示,三线、四线城市经济发展相对滞后,房地产起步晚,缺乏品牌龙头企业,外来品牌开发商转战到这类地区似乎已成为一种共识,这些不太被关注的城市房价上涨幅度反而十分明显。

  财务测算与收购方案

  B公司所属地块面积达1650亩,刘波认为开发周期应该在10年左右。以此推算,如果以10年开发周期计算,最终房价应该为2700元/平方米,平均房价为2200元/平方米;商铺平均房价可达3000元/平方米,车库平均价格约800元/平方米。

  B公司在完成各项公建及摊入前期财务成本以后,实际土地成本大约在25万~30万元/亩之间。因此,最终收购价格定在40万元/亩,应该是合理的。

  另外,B公司还有部分公建没有完成,对此,刘波觉得可以延期付款,加上分期付款方式方面的努力,实际投入资金有可能控制在2.5亿元左右。这样既可以降低资金压力,同时又降低了财务成本。

  所以,估计收购B公司总的价格为1650×51%×40万=33660万元,财务成本约6340万元,合计4亿元。而实际资金投入估计可以控制为2.5亿,税后净利可以达到4.5亿元。

  对于进军三、四线城市可能遭遇的意外风险,刘波已经有所评估:“为了规避上述潜在风险与提高合作效率,我们将投资监管可能全权委托给投资管理公司操办。另外,投资风险取决于资本的回报需求,主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、当地政策的稳定性、资本返还等。”

  随着楼市调控深入,各路热钱开始在地产投资领域的“跑马”、收购项目的“换马”、战略合作的“养马”三方面展现出新的智慧。在收购之后,刘波向母公司提出重组方案:鉴于该项目已经运作多年,已经有了一整套行之有效的运作班子和运作经验,成本控制也做得非常到位。如果收购成功,建议中下层基本维持不变。只对高层和部分关键岗位进行重组——董事长留任,执行总经理、工程副总、行政副总、财务部经理等均由自己公司派驻。

  “凡有价值、优质的可发展的都将入各路热钱的法眼,热钱所热衷的物业将呈现出以往所无法想象的多样性,以获取比参股更高的投资回报率。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅表示。

更多好文每日分享,欢迎关注公众号

【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可,任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题,烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com,我们将及时沟通与处理。

房价全面下跌 春节期间国内二手房交易量猛增

房价全面下跌 春节期间国内二手房交易量猛增

2023年中国新房市场交易规模下滑,而二手房市场热度持续攀升,居民对于二手房的购买需求仍在增加。官方数据显示,2023年中国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米,同比下降8.2%,销售金额约10.3万亿元,同比下降6.0%。

2024年02月23日
我国大力推进城市更新 2023年1-11月全国共实施各类城市更新项目约6.6万个

我国大力推进城市更新 2023年1-11月全国共实施各类城市更新项目约6.6万个

城市更新是推动城市高质量发展的重要手段,近年来,我国及各地政府大力推进城市更新,已取得不俗的成绩。据住建部不完全统计,2021年全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目,总投资达5.3万亿元;2022年全国共实施6.5万个城市更新项目,总投资达5.8万亿元;2023年1-11月,全国共实施各类城市更新项目约6.6万

2024年02月06日
我国房地产行业:2023年调整优化政策取得积极效果  多项指标降幅收窄

我国房地产行业:2023年调整优化政策取得积极效果 多项指标降幅收窄

国家统计局1月17日公布数据显示,2023年12月份,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

2024年01月23日
受益消费升级景气度持续我国集成吊顶市场渗透率提升  行业龙头整合空间较大

受益消费升级景气度持续我国集成吊顶市场渗透率提升 行业龙头整合空间较大

目前来看,集成吊顶除了在应用在家庭住宅装修装饰领域,在公用建筑装修中规模也在持续增长,并且随着国家对基建业务的支持加大,集成吊顶的应用也将逐步扩大,数据显示,在2021年我国公共建筑装饰市场规模达到了2.76万亿元。

2024年01月17日
政策利好下我国各地保障性住房建设增多  2024年新建设项目仍在持续推进

政策利好下我国各地保障性住房建设增多 2024年新建设项目仍在持续推进

在政策利好环境下,我国各地保障性住房建设增多,比如在2023年北京市建设筹集保障性租赁住房的目标为8万套(间)、各类保障性住房竣工目标为9万套(间)。截至2023年12月31日,全年目标已经完成,实现建设筹集保障性租赁住房约8.15万套(间),竣工各类保障性住房约9.27万套(间)。

2024年01月12日
“纷纷整活” 2023年下半年各市楼市新政频出  但国房景气指数仍持续下降

“纷纷整活” 2023年下半年各市楼市新政频出 但国房景气指数仍持续下降

数据显示,10月份全国70个大中城市商品住宅销售价格同时出现环比下降、同比涨跌互现的情况,商品房住宅价格指数继续低迷。房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)来看,10月份国房景气指数为93.40,同比环比均呈下降走势。

2023年12月01日
消费者需求升级 2023年9月《基于人体BMI指数的床垫选型指南》团体标准启动

消费者需求升级 2023年9月《基于人体BMI指数的床垫选型指南》团体标准启动

面对国内消费者对床垫需求的升级,在2023年9月6日,天猫联合中国标准化研究院、中国睡眠研究会级20多家品牌在上海举行启动会,并在在会上重磅启动了《基于人体BMI指数的床垫选型指南》的团体标准。而在9月12日,天猫又发起天猫超级品类日床垫专场,以“自由深睡”为主题,打响一场睡眠升级战。

2023年11月10日
浙江公布第五、六批省级特色小镇  目前浙江已有80个命名小镇和65个创建小镇

浙江公布第五、六批省级特色小镇 目前浙江已有80个命名小镇和65个创建小镇

2023年7月13日下午特色小镇的发源地浙江,在全省特色小镇建设工作现场推进会上,省领导为第五批、第六批命名特色小镇代表授牌。到目前为止,浙江已经拥有80个命名小镇和65个创建小镇。

2023年11月07日
微信客服
微信客服二维码
微信扫码咨询客服
QQ客服
电话客服

咨询热线

400-007-6266
010-86223221
返回顶部