万科：王者归来

“现在不是开香槟的时候。”新一期的《万科周刊》，头条的标题显然希望整个团队警醒一些。此时，万科前10个月的销售额已经达到400亿元，距离千亿的挑战极限还有一定距离，万科仍需要“练兵”。

　　“2007年，万科销售额达到了523.6个亿，创下了房地产企业销售的新纪录。”万科总裁郁亮承认“这是值得骄傲的事情”，但是否可以成功冲刺千亿，而不在中途摔跤？

　　“这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。”2006年年报，那一颇具个性化的描述比当年所达到的200亿元的销售额更引人注目。2006年，万科的销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都超过50％。根据该公司发布的业绩预增报告，2007年的业绩预增将达到100%到150%。又是一轮狂飙突进。100亿、200亿、400亿，以上三个数字是从2005年开始至2007年万科实现的销售额突破。如果令万科管理层振奋的预测成真，万科的销售额有望在2009年达到千亿级别。

　　而按照该公司2004年的规划，在连续10年年增长30%之后，2014年该公司销售额达到1093亿元。显然，这一预计必须被重新刷新。“股东既需要短期利益，也需要长期利益。股东分为不同种类投资者，有的机构长期持股，这么多年时间不改变。所以，我们短期和长期都需要稳定的增长。增长速度太快，长期无法维系；太慢会伤及短期利益。我们通过倍速于大市的弹性增长方式，根据市场情况确定增长目标，30%~60%的增长速度是较为合理的。”郁亮说。该公司的战略也在配合着新一轮的业绩狂飙。

　　“我们走快速开发的路子，不能捂盘，不能囤地。我们还需要留下一部分钱做售后服务。”这是原则，王石定的。

　　“维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发。”郁亮深谙“粮票”对于“千亿”所具有的关键性意义。近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。郁亮称，万科必须更多地将注意力集中在存量土地激活上。在过去两年中，存量土地成了很重要的项目来源，2005年是48%，2006年是60%。郁亮一直相信万科能够实现快速增长和加强合作开发有所关联。维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发，但近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。2007年，万科存量土地的比例并没有增长。即使如此，万科2007年拿地已超过１０００万平方米。同时，通过公开的数据判断：2007年万科计划开工面积约700万平方米、竣工面积600万平方米；而2006年对应的数据为新开工面积500．6万平方米，竣工面积达327．5万平方米。2007年除了约700万平方米的开工面积之外，还有1000万平方米的新增项目资源。

　　股市的繁荣又为万科的股权融资带来了便利。今年以来，万科获得建行200亿元授信。这些还不算是万科最有别于其他房地产企业的特质。一个千亿销售额的企业，只有钱和土地，依然会有很多问题无法解决。目前万科所竭力推进的产业化与加快企业运转周期有关。在郁亮看来，虽然绝对成本增加了，但是生产周期缩短了，从花钱买地到销售这个时间缩短了，总的投资回报率是比较好的。万科董事会秘书兼董事肖莉说：“万科的开发周期已经从14到15个月，降低到10到12个月。”根据郁亮的估计：成熟之后建造工期可以比传统流程缩短25％~30％。但因为目前规模还很小，效益短期内可能不会很明显，但是成熟后有很大的发展空间。所以，按照万科的预期，2008年除上海外，还会加大在深圳、广州等城市的推广力度。2009年之后，可以批量推广。

　　董事长王石的表述则更为直白：若按照传统的施工模式，公司所能承受的发展极限是600亿到800亿元的销售规模，但是万科的目标就是1000亿元。