外资银行的低利率诱惑

　　央行再次加息。一年六次，这让2007年的个人房贷市场显得不是那么平静。“奔8”的贷款利率让90％的房屋贷款者都喘不过气。不过，外资银行“乐”了。

　　加息让以人民币为表现形式的房贷产品成本急速飙升，看到其中商机的外资银行推出了针对非境内居民的外币房贷，这让在中国的外籍人士可以享受到低利率和人民币升值的双重实惠。许多外资银行认为，“夺食”的机会已至。

　　北京市商业性个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%，作为零售业务重点的房贷按揭一直就是国内外商业银行争食的“蛋糕”。由于其“隐形门槛”之高，绊住了外资在房贷按揭市场上的发展脚步，中资银行所占市场份额依然遥遥领先。在北京，与外资银行有合作的开发企业少之又少，即便是有合作的企业也不愿意向客户推荐外资银行房贷，“因为审批程序实在太麻烦”。

　　审批程序繁琐之失

　　在优山美地售楼处，东亚银行和汇丰银行的宣传单摆在了显眼的位置。现场有很多外国人正在向售楼员咨询，Frank就是其中一位。Frank是某知名大型跨国企业高级管理人员，在中国工作已经长达6年之久。因为妻儿也即将来到中国，于是Frank购买了位于中央别墅区的优山美地的一套别墅。

　　然而，高达2000多万元的别墅价格，对于Frank来说，一次性付款有些不现实。贷款成为他能买房的惟一途径。综合各方面情况考虑，外资银行成为Frank的首选。

　　置业顾问彭振宇向记者介绍：“优山美地与东亚银行、汇丰银行两家外资银行都有合作关系。不过相对而言，东亚银行的贷款体制比较灵活，而且能拿到7成贷款；而汇丰银行贷款程序比较复杂，需要拿到总部审批，放贷时间较长。”

　　“因为外资银行服务较好，且外币贷款使用优惠利率，比如港币和美元目前为5.5％，人民币却在6.5％以上；而优山美地的外籍人士购买和租赁所占比重又大，因此选择外资银行贷款的比重占到整个贷款比重的60％。”彭振宇说道。

　　不过，据记者调查发现，并不是所有涉外楼盘的外资银行贷款都独占鳌头。在位于东四条桥边上的瑞士公寓，有近五成的外籍人士购买，而其外资合作银行是汇丰银行。其副总经理袁欣表示：“尽管如此，在瑞士公寓选择外资银行贷款的客户所占比例很少。”

　　在瑞士公寓售楼处，正在签合同的李小姐告诉记者：“因为汇丰银行的程序太多，批贷和放贷时间太长。”而正在为李小姐服务的售楼员也表示了同感：“太麻烦，一般不向客户推荐外资银行。”

　　随着北京市场上二手房交易在房产交易的比重越来越高，二手房贷款也越来越受到了各大中外银行的重视。在2007年4月北京房交会上，东亚银行、渣打银行等外资银行都推出了二手房外币按揭业务。

　　然而就整体市场而言，外资银行的房贷情况却并不乐观。伟嘉安捷投资担保有限公司企划经理殷丽娟透露：“目前，在我们这儿的客户中，选用外资银行贷款的比例不到5％。”

　　产品设计更加灵活

　　2007年央行的6次加息导致房贷成本大增，这同时也让外资银行嗅到了其中的机会。两个月前在中国刚拿到法人银行资格的德意志银行便迫不及待地加入了这一行列，特别针对中国市场推出了“db德银得意置业”系列房贷产品，其中包括创新性极强的日元按揭产品。截至记者发稿时间，德意志银行仍未出台新的房贷产品利率。按照其现有的2.75％的利率，该行仍是目前国内市场房贷利率最低的一家。

　　“这必将引爆中外资银行在房贷市场的新一轮竞争。”中国银行(601988行情,股吧)某支行房贷部经理如此感慨。据了解，德意志银行的这套房贷产品不仅适用于新房和二手房，还适用于已经购房且在其他银行办理按揭业务的客户，但目前仅针对外籍人士、中国港澳台永久居民以及获得海外永久居留权的中国人。

　　以贷款总额30万美元、6%的美元贷款利息计算，采用20年期等额本息还款法，每月还款额为2149美元，20年还款总额为515830美元，购房者负担的利息达到215830美元。再看德意志银行的日元按揭产品，利率仅为2.75%，大大低于美元约6%的水平。假设美元和日元的1：115的窗体顶端汇率在贷款期间维持不变，同样采用20年期等额本息还款法，20年还款总额为44891370日元，约为390360美元，而总利息支出约为90360美元，节省比例高达58%。

　　在德意志银行提供的9种还款方式中，除了传统的“等额本息还款法”，其“阶段性净息还款法”为客户提供在按揭开始的一段时间内只支付利息而不用偿还本金的还款方式，这大大降低了交房之前这段时间内房贷本息和房租的双重压力。

　　“外资银行在如何帮助客户灵活地安排财务规划方面，已经开始发挥其产品设计能力上的优势。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说道。

　　困守高端市场

　　与中资银行耕耘在高利率人民币房贷不同的是，外资银行进入内地房贷业务的布局首先从高端客户——境外人士等富裕阶层——开始。“虽然这一人群数量小，但购买力强。”长期从事信贷业务的农商行一位项目经理说道。

　　从2007年推出房贷业务的东亚、汇丰、渣打、花旗、德意志等外资银行来看，目前其锁定的客户均为外籍人员，房贷资金以美元和港元为多，仅含有少量的人民币部分。

　　显然，外资银行所圈定的客群是具有良好购买力和消费能力的外籍高收入人群。据调查，选择外资银行房贷的主要有两类：一是在华办有房屋按揭的外籍人士，由于对人民币升值及美元贬值抱有预期，所以不愿持有人民币负债；二是在境内的外资或合资房地产企业开发的楼盘，本身与外资银行便有良好的合作关系。相对于中资银行，外资银行在网点、境内人力储备等方面无疑处于下风，集中力量服务优质客户确实是比较务实的做法。

　　事实上，圈定房贷群体也决定了楼盘的价格档次。由于针对的是境外人士，其购买的房产均是有外销资格的楼盘。在北京，这些楼盘的价格均在每平方米3万元人民币以上。根据汇丰银行官方网站公开的信息，截至2007年9月，汇丰中国北京楼宇按揭楼盘共有18个，其中包括新城国际、优山美地、卓锦•万代、US 联邦公寓、观唐等项目。

　　然而，让外资银行难以“笑到最后”的一个重要原因是，目前个人房贷市场大多数实行的是封闭式房贷业务，开发商与银行的关系属于“合作”，银行将给开发商发放开发贷款与个人房贷进行“捆绑”，购房者也只能去指定的银行办理贷款。

　　“对于外资银行来说，目前没有和开发商产生这种开发贷款和个人房屋按揭的连带关系。有这一‘霸王条款’的存在，即使外资银行条件再优惠，也不太可能在中国分去太多的房贷业务。”郭田勇说道。