上证指数震荡 写字楼市场波动加剧

据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，9月份，上证写字楼指数小幅下降，为3325点，较上月下降0.92%，较去年同期上涨2.37%。上海写字楼成交市场整体波动较大。

　　内环内、外环内同时减量

　　根据我们对网上房地产9月30日22时以后的数据监测，9月份，全市写字楼可售面积和可售套数分别为216.19万平方米和17419套。浦东新区的写字楼可售量仍保持第一，可售面积和可售套数分别为63.00万平方米和5170套，远远超过其他各区的写字楼可售量，长宁区写字楼可售面积和可售套数分别为18.13万平方米和1189套，依然保持第二位，黄浦区写字楼可售面积稍逊长宁区，可售面积和可售套数分别为17.87万平方米和886套。

　　9月份，上海写字楼市场成交量较上月下降。上海共成交写字楼面积16.94万平方米，环比下降了4.04%，比去年同期增长了100.17%；共成交写字楼套数1596套，环比下降了8.96%，比去年同期增长了152.93%。

　　从上海写字楼的环间成交情况看，9月份，内环以内和外环以外办公楼成交量均有不同程度的减少，内环以内成交面积和成交套数分别为6.30万平方米和425套，较上月分别减少了2.74%和29.87%；外环以外成交面积和成交套数分别较上月减少了21.48%和6.36%；内外环间办公楼成交量增加，成交面积和成交套数分别较上月增长了7.85%和7.67%。

　　甲级写字楼空置率续降

　　上海市场对于高档写字楼的租赁需求没有减弱趋势，甲级写字楼物业持有者多持惜售态度，因此投资者不得不在乙级写字楼市场寻找目标。

　　上海甲级写字楼平均空置率继续下降，目前仅为4.13%，与去年同期的6.56%相比，下降了2.43个百分点。从区域来看，静安区空置率最低，为1.24%。该区域的恒隆广场二期于2006年底上市，虽然其供应量高达8万平方米，但很快被强劲的市场潜在需求吸纳，特别是服务业公司。因此租赁市场的紧张状况仍然无法得到缓解。虹口和闸北区位于空置率榜首，其空置率都达到10%。

　　由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到1.09美元/平方米/天(8.13元/平方米/天)。持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售，投资资本很难在甲级写字楼市场找到购买对象。

　　我们预计，未来12个月，上海甲级写字楼需求仍将保持强劲增长势头。很多公司越来越关注中国市场，并陆续进驻中国，因此将会增加人力投入以确保符合其中国业务的发展需求。这些公司近来忙着在供应紧张的市场中寻找合适的办公地点。未来12个月间，大约有94.5万平方米甲级写字楼新增供应量上市，例如上海环球金融中心一个项目就将提供22.6万平方米的新增供应，将缓解甲级写字楼供小于求的局面。另外，规划中的小陆家嘴人行天桥工程如付诸实施，将会提高该区域对甲级写字楼租户的吸引力。